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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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「星巴克效应」可靠吗?  

2015-04-13 10:48:00|  分类: 房产,时评,财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国地产顾问机构Zillow的调查发现:在星巴克咖啡店四分之一哩范围内的楼宇,升值比其他没有星巴克的地区快。

 

这其实不难理解,因为星巴克的咖啡比一般的餐馆提供的咖啡价格要高一点,能够去星巴克消费的人,多属有知识、有技能的中产阶级,否则难有这种悠闲,去追求这类时尚。这类有能力去星巴克消费的人,一般都有较高的负担楼价能力;因此,能凝聚星巴克消费者的地方,楼价会升得更快。

 

星巴克的消费者除了有知识、有技能外,还有一个特色,就是年纪比较轻,他们都是处人生最当旺的年代;无论打工还是做生意,都会较为出色。他们的收入增长得很快,可能三、五年就有条件换一次楼。所以,他们聚居的地方,楼市会相对兴旺,楼价亦会升得较快。

 

从这个角度去看,并非星巴克的存在足以令楼价上升;而是星巴克在选址时,多会选一些年轻的中产阶级聚居的地方,而这类人聚居的地方,刚好是楼价最有条件上升的地方。

 

对普通投资者来说,他们在投资时,没有条件学星巴克选址那样,先做这么详尽的市场调查,那跟随星巴克作投资,不失为一种现实可行的策略。个人认为,首选应是星巴克刚开新店的地区,而非星巴克已在该区经营了很长一段时间的地区。因为新区的潜力可能未充分显示,往后上升的空间会较大。

 

相反,若果星巴克已在该区开了十多年,该区的优点应广为人知,楼价亦已充分反映了这区的购买力。将来这类地区的楼价亦只能随大市上落。

 

记得早年迪斯尼来香港的时候,亦有地产投资顾问公司引用美国的经验,认为迪斯尼开在那一个地方,那一个地方附近的楼价就会上升。我没法认同这种意见,原因是两地的情况差异很大。

 

美国的迪斯尼开在相对偏远的地方,迪斯尼可以为附近地区带来基建与人流,但香港本身已是一个繁华的大都会,不愁没有人流。即使没有迪斯尼,也会建机场干线。再者,美国的土地多在私人手上,美国迪斯尼周边的地主当然会得益。但香港迪斯尼周边的多是官地,即使有小量私人地,但都碍于种种限制,没法拿来发展,没法有所得益。

 

在香港投资地产,与其跟随星巴克或迪斯尼,不如跟随政府的基建投资。筲箕湾原被港人视作偏远地方,但自从有了东区走廊、港铁、东隧后,太古城的楼价就由七十年代中不到二百元一呎,升到今天接近二万元一呎。

 

西九龙的情况也一样,原先佐敦与大角咀区都被视作品流复杂的地区;但自从有了西隧、西九文化艺术区与高铁站之后,整个地区已予人耳目一新,楼价亦升了数倍,这都是因为有公帑为该区改善环境,该区的楼价自然会升得较快。

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