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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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旺细价楼 已近尾声  

2015-01-15 11:22:00|  分类: 房产,财经,时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去年香港楼价,在多重印花税与占中的影响下,仍出乎意料地上升。中原城市领先指数,由119.07点升到132.45点,升了11.24%其中反映新界西的细价楼指数升得最多,由99.93点升到116.08点,升了16.16%

 

出现这种情况的原因,首先是由于长期供应不足,用家别无选择,令卖方可以择肥而噬。至于新界西的细价楼为甚么会升得特别快,一个原因是之前它升得少,现在是追落后;另一个原因是这类楼的销售对象主要是首次置业者,他们不用交太重的印花税,所以较乐意在这段时间入市。

 

不过,若然市场上其他类别的楼宇卖不起价,独旺偏远地区的细价楼,那就不是好现象,表示楼市的升势已近尾声。投资者宜密切留意。

 

一般而言,买豪宅的人对价格上升的适应力较高。因为买楼只需动用他们财产的一部分,升得再高一点,他们也负担得起。但买细价楼的人,买楼往往要动用全副身家,还得向银行大举借贷。他们的买楼能力,受制于他们的工资升幅与储蓄积累,升多了就负担不起。

 

因此,即使供应在短期里无法增加,供不应求的情况亦会改变。因为,对价格有影响的供不应求,只计算有效需求,而非一般意愿上的需求。香港人哪个不想有自置物业?但买不起,就没法对市场起作用。所以,若是楼价上升,市场上的有效需求就会减少。这种影响对细价楼市场尤其严重。

 

此之所以,之前市区的细价楼上升的时候,我预期升势尚会持续。因为当市区楼贵到大部分人都买不起的时候,还可以去新界买,市道还可以继续兴旺。但现在已升到新界细楼,再升下去,就没有更便宜的香港楼可供替代了。

 

现时市场一片热闹,大家可能没有留意危机已开始潜伏。但当新界西的细楼指数逐步与整体的领先指数拉近时,细楼的升势亦会遇到阻力。我预期,这种情况可能会在今年的下半年出现。

 

自从有了额外的印花税之后,市场上的投资者无疑少了很多。但由于今年楼价升势持续,市场已由升到不相信,发展到升到迷信。大家都以为升势可以没完没了地持续下去,连那些没有实时需要的人,也会提前买楼。我们遇到很多家长都在为子女预先买楼。这等如市场已在预支购买力。

 

购买力今天被透支了,将来就会少于预期。因此,市场一旦逆转,跌势就很快会转急。老子说:「福兮祸所伏。」当此大好形势,大家可不要让胜利冲昏头脑。2015年投资地产,策略仍以保守一点为妙。

 

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