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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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电商能取代地产经纪吗?  

2014-09-02 10:58:00|  分类: 股票 |  标签: |举报 |字号 订阅

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涉足地产代理业务的内地电商,有些已成功上市,未上市的亦不难获得风险投资基金的援手。财大气粗,自然以为自己做甚么都会成功,扬言要在地产代理行业「去经纪化」。只可惜,他们对地产代理所扮演的角色与发挥的功能仍认识不深,所采取的策略只能对地产代理造成困扰,距离取代仍很遥远。

 

他们以免佣与送广告的方式成功地接了不少一手盘,但由于他们手上的有效「电客」不多,故仍得依赖经纪为他们输送准买家。结果不得不把大部分收到的钱付佣给经纪,如果他们自己可以掌握客源,何需分佣与经纪?

 

当开发商发现电商原来自己缺乏有效客源时,电商改口吹嘘自己有整合行内全部经纪的能力。现实是经纪都愿意与电商合作,却不听电商指挥。经纪愿意在有客的时候转介给电商,是因为电商能以团购的方式先收到客户的钱,然后把这笔钱的一大部分转分给经纪,分出来的部分往往比开发商愿意付的佣金多,而且付得比开发商快。然而,经纪只会选择性地做一些好做的盘,难做的就避之则吉,电商根本整合不到经纪的力量。结果,电商虽然成功地接了不少开发商的盘,却没法做好这么多的盘,向开发商做出合理的交代。

 

其实,要整合二手市场的经纪谈何容易,经纪公司要调动自己公司有底薪的员工也不容易,电商又怎有条件指挥非自己公司的员工?经纪只会与电商搞「一夜情」,不愿意与电商发展有承诺的伙伴关系。为开发商开新盘,事先必须作好大量部署,需要调动大量人手,但电商却是无兵司令,怎去完成开发商交给他们的任务?

 

在这种情况下,电商不得不自己也招聘大量人手去做原先地产代理在做的工作,美其名是在线线下相组合的一条龙服务,实质上是承认,线下的传统服务,电商根本未有条件取代。

 

电子商务优胜的地方,本应是动用的人手少,成本较低,但内地的电商却自恃资金丰厚,搞人海战术,四处高薪挖角;既请拓展,又请策划,还请了大量的销售人员。他们的以本伤人的策略,对传统的代理公司无疑造成不少冲击,问题是电商请了这么大批人之后,能否令这些人产生协同效应,产生开发商所要求的效益。

 

任何一种行业或一盘生意,都有它自己的门窍,电商才刚进入线下的地产代理行业,一下子就能掌握这些门窍吗?如果他们真有这个能耐,那原有的线下公司理应被淘汰。不过,若是电商在在线的优势是虚的,那他们在线下的新尝试,成功率不会高。请一个有经验的CEO不难,但若要一大班来自不同地方,从未有一起工作的人,立刻产生协同效应绝不是一件容易的事。如果电商在线下的运作不比传统的公司更高,他们在竞争上又何来优势?

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