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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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香港真的需要多建细单位吗?  

2014-07-22 15:54:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日有发展商推出面积不足200呎的细单位,售价不用二百万元,最合首次置业者的胃口。发展商还把它视作必定会受欢迎的单位,奇货可居,把它与三房的大单位作捆绑式销售。

 

发展商否认是捆绑式销售,因为买三房单位的人可以随便选择,不需任何附带条件。不过若要买细单位,则非要同时买入一个大单位不可。有人指发展商玩「语言伪术」,既影响形象,亦无助销路。因为人家是资金不足才去买细单位的,怎有条件再买多一个大单位?

 

我估计发展商另有考虑,他们可能预期大单位会难卖,如果没有策略,可能会出现细单位售罄后,还有大单位卖剩,现在这样做,就可以逼经纪先集中力量推大单位。如果大单位卖得好,清仓后细单位就可以不用捆绑任买。但如果大单位有剩,就可以要经纪找到一个大单位的买家,才配售一个细单位。发展商施压的对象是经纪,应不会要求买细单位的人,用同样的名义再买一个大单位。这岂不是在为难自己?他只是要求经纪需同时带两个客来买,那经纪就只好拼命去找买大单位的客,否则找到一个肯买细单位的客也没有用。

 

有分析指出,这种情况说明上车盘有需求,政府应提供土地多建细单位。这种说法表面上言之成理,实质上完全错误。原因是香港根本不缺细单位。七十年代与八十年代发展商建的大都是细单位,导致现时住宅的总存量之中,超过一半是500呎以下的细单位,过一千呎以上的大单位,只占10%左右。可见社会上早已细单位过剩,没有必要增建。

 

这些早年买了细单位的业主,大部分都已供完按揭,有条件换楼。只要社会提供多一些中大型的单位供他们购买,他们会很乐意把自己手上的细单位卖出来,价钱一定会比发展商新建的细单位便宜,更适合未有楼的人「上车」。

 

若按上述分析多建细单位,原有的业主就换不成楼,没法改善生活;而首次置业者则只可以帮衬发展商买贵单位;这样双方都没有好处。

 

其实在辣招未推行之前,地产商都不会建太多细单位,因为细单位根本不及中大型单位好卖。发展商是按价格去决定该建哪一类型单位的,因为以价格决定哪类单位需求大,远比听政客的判断可靠。但辣招一出,市场就被扭曲。换楼活动因可能要付双倍印花税而受制约;唯一不受影响的是首次置业人士,结果才导致细单位一枝独秀。

 

然而,这绝非市场的真象,如果因而导致发展商今后一窝蜂的去建细单位,这只会造成资源错配;不但会导致浪费,而且会减慢香港人改善居住环境的速度。以香港现有的经济实力,根本不应要求我们的下一代去住劏房式的细单位。

 

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