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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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内地房企 面临考验  

2014-05-28 11:23:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自从改革开放以来,中国的经济增长,只有升得很快与升得没有这么快的区别,从未出现掉头回落的情况,连带房地产市场也有类似的表现。在这段时间内,内地的楼价亦是升完又升,有时升得过分了,亦只是稍微调整一下,然后在高位横行一段时间,等经济增长追上来,把过高的楼价逐步合理化,然后又展开新一轮的上升浪。

持续多年的大好形势,令内地的房地产开发商对市场的周期性失去了警惕,以为困难只是暂时的,很快就会雨过天晴,所以他们大都没有为冬天的到来做好准备。

 

由于对前景充满乐观,他们的借贷比例都很高。香港的地产商一般只借三成左右,但内地的房企,借七成已算是正常了,借超过百分之一百的也不少。

 

当资产价格上升的时候,他们的借贷比例会自动下降,他们不觉得风险很大;但当资产价格回落的时候,他们的借贷比例就会自动上升,足以导致银行不愿把债务续期,或者要求收更高的利息,因而令他们的资金链出现问题。

 

再者,由于这个行业长期好景,加入竞争的人很多。一些原先不是从事这个行业的企业,亦陆续加入这个行业。竞争激烈令这个行业的利润率愈来愈低,百分之十多一点已有人肯做。所以,市场上经常会出现「面粉贵过面包」的地王。

 

这样的经营情况,是经不起楼价回落的。因为如果只有百分之十的利润的话,楼价一跌就会蚀入肉。至于较近期投得的地王,更可能血本无归。

 

现时,二三线城市供过于求的情况已明显暴露。除了刚需的钱还会入市外,投资者一定避而远之。但单凭刚需是没法消化现时这么庞大的供应量的。这种形势,一些龙头地产商自己也已觉察,之前万科的副总裁毛大庆,就对此表示忧虑。

 

万科是内房的龙头大哥。之前为了保持领导者的地位,连二三线城市的业务也不放过。其他欲与万科逐鹿的开发商,亦先后一一落水。因此,如果二三线城市的形势逆转,大部分大地产商都难幸免。届时,一手市场的气氛亦可能受拖累。

 

现时,头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近,已开始部署战略退却。他们知道,在二线城市应尽快减价清货,即使蒙受一定的亏损,也要及早离场。否则,资金就可能被套死,以后得长期背着这个包袱。

 

因此,即使一线城市的市况仍企得住,地产公司的业绩亦会受到二三线城市的拖累,令他们的资金链处于紧张状态。我预期内地房企的盈利能力,会在2014年大幅倒退。一些实力不够的公司,可能连生存也受到威胁。

 

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