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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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辣招通过后的楼市   

2014-02-25 17:10:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上周五,当立法会仍在为额外印花税与买家印花税进行三读辩论的时候,有记者致电给我,说政府可能不够票,辣招可能通不过;还问我,若是真的这样,楼市会怎样反应?


我告诉他,这个假设根本不成立。因为推行辣招有民意支持,香港的议员甚少敢逆民意而行,辣招一定可以通过。结果,反对派只是找一个枝节问题离场抗议,并没有留下来投反对票。他们说,不支持政府未经立法会审核,就实行征税。但如果这项原则真是这么重要的话,为何初征额外印花税时(曾荫权年代),他们却默不作声?反对派旨在展示实力罢了。


不难预期,迟些立法会审核双倍印花税的时候,虽会有波折,但最终还是会通过的。此后,香港的物业流转,将会处于严重的被阻塞状态,以前一、两个月就可以放出去的盘,可能要放三、五个月;较冷门的,就更难说了。


套现能力是影响资产价格的一项重要因素;失去灵活性,就会失去投资者的偏好。因此,在辣招未被撤回之前,资金将逐步从物业市场撤离,导至楼价亦只能拾级而下。从这个角度来看,以辣招去压楼价是成功的;但全港小业主都得为此而付出代价。


由于香港有六成小业主已供完楼,而余下来的,供楼的钱也只不过占他们的实际收入三成左右,所以小业主承受的财政压力都不会很大。在这种情况下,自住的小业主与手上收租物业不多的小业主,都不会倾向在这个对卖方不利的环境下卖楼。加上美国的低息周期还会持续,所以我预期地产市场不会出现恐惧性抛售,但缓步下跌则无可避免;全年的跌幅大约只有10%左右。


至于一手市场,发展商承受的压力会比小业主大。随着楼宇的落成期愈来愈接近,发展商就有尽快销售的压力,否则利息支出会愈积愈多,影响整个项目的盈利。当后市还有机会回升的时候,或会有发展商倾向守住价位;但辣招通过后,发展商对后市已失去寄望,守已没有意思。因此,我认为未来发展商减价的步伐会加快。尤其是那些要依赖大陆客与投资客的楼盘,跌幅会较有用家支持的中小型住宅大,全年的跌幅可达成半至两成。


在这种情况下,一二手市场的价差会逐步收窄,一手楼已无法维持原有的溢价,买家会流向一手市场,导至二手市场的套现能力更弱。要套现的小业主应及早放盘,并把要价订得有吸引力一些。


至于那些持货过多,借贷过重的投资者,就更加不应犹豫了,应尽快减持至一个安全比例,要经常性收入也够供楼,而不是要依赖积蓄才够供楼,这楼才有条件守下去。


幸好,现时有供楼压力的投资者不多,所以我虽然预期楼市会跌,但跌势不会过急,跌幅亦不会太大。


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