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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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楼市升浪已经完成  

2013-09-09 09:53:00|  分类: 心理准备,幻想,升 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上周中原城市领先指数升了0.84%,已连升了三周,又升至120点以上。有人以为楼市又再恢复上升,我认为这个机会已不存在,投资者不宜有过多的幻想。

 

中原城市领先指数,是全球地产指数中更新得最快的一种。中原凭自己的高市场占有率,可以用自己掌握的数据作统计,而不需要依靠滞后的政府数据,才有每周更新一次的能力,其他地产指数大都要每月才能更新一次。

 

这是中原城市领先指数的优点,但更新得快,亦会有较多的波动,短期的趋向性缺乏指引作用,连升三周很难视作是一种趋势。如果离远一点看,楼价在今年二月政府推出双倍印花费以来已经见顶,至今一直没法突破123.66的高位。现在只能说仍在高位争持,不能说重新踏入上升轨道。

 

出现这种情况的原因,是政府的抑市措施,虽然会阻碍买家入市,但同时亦会遏抑卖方放盘。因为一旦把原有的物业卖出,就会很难重新入市,再买楼就得付出额外的印花税。所以,有楼的人都庆幸自己以前买了楼,不肯轻言卖楼。结果政府的措施不但遏抑了需求,同时也遏抑了供应,以致成效不彰。

 

不过,我预期这种好淡争持的情况不会维持太长的时间,今年底之前应可揭晓;而争持的结果将会由淡方胜出;亦即是说,未来楼价的主趋势将会是向下。

 

过去,我看好香港楼市,主要有两大因素:一是中国经济持续增长;二是全球发达国家都在行QE

 

中国经济持续向好,内地先富起来的人就会来港投资,令香港的楼市多了一批有高负担能力的投资者。这是过去几年推动香港楼价上升的主要动力。

 

不过,自从政府推出买家印花税与双倍印花税之后,内地人要在香港买楼的成本已大大增加,购买意欲实时被抑压。内地资金转流向英美等海外国家。这项针对楼市的利好因素已无从发挥。

 

另一方面,美国联储局已把退市摆上议事日程,量化宽松政策已近尾声,这项支持香港楼市上升的重大因素亦将失去动力。现实是十年期美国国库债券的利率已从1.5%左右升破了3%。随着利率的上升,人们对投资地产的回报期望会跟着增加。很明显,这种主观期望的增加一定快过实质租金的上升能力,其结果就是楼价必须回落,以适应人们对租金回报率的期望。现时,房地产信托基金与收租股已率先对这项消息起反应。领汇的股价已跌了两成有多,楼价应很快会跟随。

 

近期,社会上的评论已明显转态,看淡后市的已成主流,好友已势孤力弱,好淡争持的形势不会维时太久,淡友迟早胜出。一旦胜负揭晓,跌势很可能会突然转急,投资者要有心理准备。

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