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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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2013-04-09 10:21:00|  分类: 容后再,短期,足以 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去年1120日,政府推出买家印花税,所有外来买家或以有限公司身份买楼的法人,都要额外缴交15%的印花税。至今年222日,政府又对非首次置业的本地人征收双倍印花税。起初,市场上仍有人说措施「冇料到」,但实际上这些措施都是针对性强,而且容易执行的。连同曾荫权年代推出的短期转让额外印花税,市场上除了少数首次置业者外,大部分原先的买家都成了排挤的对象。在这种情势下,原先高企的楼价自然无法长期维持。

 

最近两周的中原城市领先指数已开始回落,而媒体上又充斥着业主削价求售的案例,楼价需要往下调整已成了市场的主流意见。市场就是这样不理性,不久前还认为政府措施没有作用的人,一见形势改变,立即可以从看好变看淡,一于跟着羊群走才感觉安全。看来,今次楼市往下调整,非一年半载都不会逆转。

 

本来,今次楼市调整,并非经济因素使然,而是由政府政策倾斜所导致的。因此,只要政府修正现有的政策,市况便会随即改变。然而,社会上要求政府遏抑楼市的呼声响亮,政府不可能短期里改辕易辙,否则一定会被人指控,又再向地产商让步。

 

地产发展商看来已对后市不存幻想,近期推出的新盘已主动减价。豪宅减得多一些,细单位则不用多减,也销情不错。因为豪宅的买家,相对依赖外地来客与本地投资者,两者皆因高昂的印花税而抗拒入市。相反,细单位的买家主要是本地首置人士,他们并非今次措施的打击对象,无需在买楼时付出额外的交易费用。

 

不过,发展商手上要推的盘,有不少都属豪宅;如果楼价在二千万元以上,买家印花税与双倍印花税加起来,高达楼价的23.5%,足以令很多买家望而却步。发展商可能要减价19.25%(4.25%的印花税是原先也要付的),才能抵销印花税方面的新增负担,吸引买家入市。

 

然而,地产商是不会一次过退够的。他们期望市场上仍存在着一定的好友。这些人可能会认为楼价本应还可以升高一级,所以不用一次过减19.25%,也可以吸引到买家。所以,地产商会分段逐级减价,希望不用减19.25%,已可找到支持位。

 

然而,现时楼市已经转势,相信楼市还可以再上一层楼的人少,担心楼价还会下跌的人多,很多人连楼价在甚么水平企得住都未有信心。因此,地产商如果逐级往下试支持位的话,很可能要减价超过19.25%才企得住。

 

不排除有些手上楼盘多,而又懂得策略的地产商,在试底时会加大步幅,每次减价都会令人诧异,以令有部分感到吸引。这样既可以促进销情,又可以及早找到支持位。对地产商来说,宁愿跌得快一点,早点见底回升,届时推盘就较为靠谱。我预期今次楼市调整,细楼跌5%10%已够,但豪宅可能要跌15%20%。这只是一手市场的情况,二手市场的形势容后再谈。

 

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