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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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对二手楼价的预期   

2013-04-10 09:55:00|  分类: 力量,例子,有把握 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手楼价的趋势,大方向应与一手楼一致。一手楼价趋跌的时候,二手楼价绝对不可能背驰;买家自会择平而噬,从而拉近两者之间的距离。

 

不过,小业主的心态与发展商不一样。大部分小业主只有一间楼,而且是自住为主。他们不像地产商那样,有需要货如轮转的压力。如果价钱不理想,他们可以自住一段时间之后再算。而大地产商则手上有多个地盘在施工,不同的时段都会有楼要落成;不卖的话,就会有存货累积;不但会对现金流造成压力,而且会对以后的销售造成自我竞争;所以非卖不可。

 

香港的小业主,有六成已供完楼,即使加息对他们也没有压力,所以他们较有条件守住自己心目中的价位,誓不退让。他们只有一间楼,卖错了就损失惨重,无法补救。所以,他们对出售的时间与要求的价位都会十分谨慎。他们只会小步小步走,不可能像地产商那么大刀阔斧。

 

因此,今次楼价的调整,会由地产商的一手楼带头,二手楼虽会跟着跌,但会跌得很慢。双倍印花税措施推出了一个月,中原城市指数才开始下跌。虽然已连跌了两个星期,积累的跌幅亦不外0.53%,步伐非常缓慢,不像某些新盘,一减就是10%

 

不过,二手市场的跌势一旦确认,会持续相当一段时期,期间指数会拾级而下。可以预期:中原城市领先指数,在今后数星期里,都会有得跌,冇得升;而且跌幅会进一步扩大;而在随后的半年里,也会跌多升少,频率约为跌三、四次,才有机会升一次;而每月的跌幅约为1%1.5%;半年也可能只跌10%左右。

 

日前,我预期一手楼价会跌5%20%,为何预期二手楼价的跌幅却相对少这么多?原因是一手楼现时尚未有设计出一套反映价格起跌的指数,故只能了解不同楼盘的不同减价幅度,而不知道整体跌了多少。我估计某些豪宅盘可能要跌两成,这只是较极端的例子。但二手市场已有中原城市指数,可以把各类楼宇一并合起来统计,令二手楼价升跌显得相对平滑。

 

此外,新增的印花税,会增加换楼的成本与风险。小业主只会庆幸自己在措施推出前已买了楼,不会放弃之前早买的好处,而去付出额外代价。因此,在二手市场上,不但会缺客,而且还会缺盘,令市场的交投虽然淡静,但价格却回落得十分缓慢。

 

从这个角度来看,政府企图压低整个存量房市场的楼价,去帮助尚未买楼的人置业,实是吃力不讨好的做法。结果是伤害了大量小业主的利益后,却一样帮不到未买楼的人。以现时的价格去推算,即使是「上车」楼也从现有的水平跌两成,大部分未置业的人一样会负担不起。所以我一向认为,政府应透过新批的土地去解决民生的需要,这样政府会较有把握。至于二手市场,就任由市场力量去决定算了。

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