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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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双倍印花费杀伤力大  

2013-03-12 09:28:00|  分类: 买家,力大,投机者 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从增加的幅度上来看,今次对第二次置业所增收的印花费,惩罚性不及之前针对短期转让与外来买家所征收的印花费。针对二次置业的印花费,最高不外8.5%;而针对短期转让与外来买家的,最高可去到20%15%。然而,今次双倍印花费的覆盖面却比上两次大。短期转让占市场交投的比例,在大旺市的时候,亦不外两成左右。至于外来买家,占市场交投的比例,一般都不足10%。余下来的,主要是本地投资者与用家。而用家中则以换楼人士为主,因为现时的楼价已与首置者脱节。但今次的双倍印花费,不但影响本地投资者,连换楼的用家也被波及,打击面十分大。

 

虽然说,换楼人士只要能在6个月内将原先的单位卖出,就可界定为用家,而非二次置业投资,可要求政府退回多交了的印花税;但一般换楼人士都不会随便去冒这种风险。他们会倾向先把原先的单位卖出,然后再以没楼人士的身份去买楼,那就不用交双倍印花费了。换楼人士的这种做法,可对市场的表现,造成很大的差异。

 

在市势明显趋升的时候(之前香港的楼市就是处于这种境况),换楼的人会倾向先买入,后卖出,因为他们担心,卖出后会没法以同一个水平的价钱补回。但现在他们会采取完全相反的策略——先卖出,后补回;因为他们担心,一旦没法在6个月内卖出原有的单位,就没法要求政府退回印花费。此外,要在一定的时限内卖楼,对卖方有压力,在讨价还价时肯定会处于劣势,不容易卖得好价。

 

当换楼人士采取先买后卖的时候,市场上买家多,卖盘少,价格自然趋升。但当换楼人士采取先卖后买的策略时,市场上就卖盘多,买家少,价格就容易下调。

 

自住的小业主放盘,压力相对不大,非过了34个月都卖不出,否则不易轻言减价。所以二手市场的调整,会来得比较慢。

 

但发展商的情势就不一样。他们卖的是楼花,是中大型单位。楼花未能实时入住,销售的对象不是用家而是投机者。而中大型单位的主要销售对象,亦不会是初次置业者。政府的多种惩罚性印花费措施,都会对新盘的销售,产生遏抑作用。此之所以,最近发展商已纷纷选择减价。

 

此外,双倍印花费对买楼收租的投资者,有很大的阻吓作用,尤其是工商铺与豪宅,所受的打击会更大。超过2千万元以上的物业,如果是买来投资,得缴交8.5%的印花费。现时这类楼宇的租金回报率才两厘左右,交了8.5%的印花费,等同首四年的租金白收。在这样的情况下,还有谁愿意买楼收租?因此,今次即使楼价往下调,租金亦可能因租盘减少,而无法随楼价同步下跌,对要租楼的人帮助不大。

 

 

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