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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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美「退市」会拖累香港楼市吗?  

2013-12-31 09:53:00|  分类: 楼价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国联储局起步「退市」,十年期的国债孳息率叩三厘关口,有人担心会拖累本港楼市。我觉得美国「退市」对香港楼市影响有限,起码在2014年会如是。

 

正如我在之前的文章中所说,美国联储局并非开始「收水」,而是在继续「放水」,只是「放水」放得慢一点罢了,今后依然有资金不断流入银行系统,社会上的闲资仍在继续增加。加上,美国虽然「放水」放慢了,但日本、欧洲仍在放,世界未有这么快就「缺水」。

 

再看,美国的经济复苏动力并未太好,美国人并未放心消费。通胀长期停留在1%附近,内需依然不足。因此,联储局仍不愿看到美息上升。因此,十年期债券的孳息率如果没法回落的话,联储局是没法进一步减少买债规模的。届时,人们一定对此另有一番解读。

 

港元与美元挂勾,港息必须追随美息;如果联储局仍要刻意维持低息环境,香港的利率亦不会先行上升。因此,所谓美国「退市」会增加港人供楼成本的说法,短期内很难兑现。至于退市将令投资者提升对租金回报的要求的推论,则开始看到一些瞄头。现时,香港楼市的租金回报率虽未见上升,但已没有像之前那样节节回落;愿意流入房地产的资金会大不如前。

 

不过,相对于政府的辣招,美「退市」所造成的影响,实在微不足道。在各式印花税的阻挠下,现在市场上不但没有炒家,没有外来投资者,亦没有本地投资者与机构投资者,连换楼自用客也裹足不前。二手市场的成交,不及正常的一半。相信这种低迷的情况会持续到2014年,直到政府肯撤招为止。

 

不过,由于政府的辣招不但阻挠买家入市,同时打击业主的卖楼意欲。业主深知,现时卖楼对他们不公平,卖不了好价钱,能守得下去的都不肯割爱。香港的业主,六成已供完了楼,即使加息对他们也没有压力,所以都很惜售。这是二手楼价在交投低迷的情况下,仍不肯回落的主要原因。

 

在一手市场,情况则很不一样。大部分发展商都没法完成2013年的售楼目标,积累了很多楼盘要在2014年上半年出售,压力非常大。为了促销,最有效的方法莫如减价。不过,由于二手市场的价格仍站得很稳,发展商只需按二手市场的同类单位作基准,减价到足以抵消印花税的作用就够了。

 

额外印花税最多要交多几多呢?如果是外来买家或机构买家,先得交15%买家印花税,还得再交双倍印花税,最高要多交4.25%,合起来是19.25%;那发展商订价时,只要比二手市场的同类单位便宜两成,已足以抵消印花税作用。因此,我不认同楼价会在2014年大幅回落的说法;豪宅与一手楼跌15%20%已够;中小型单位则跌5%10%已差不多。

 

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