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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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新盘好销会带旺整个市场?   

2013-11-25 09:41:00|  分类: 商买,宗数比,淡静 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原先打算写一系列有关公司成长要素的文章,但写起来才发觉这个题目太大,一写可能要写几个月;并非所有读者都对这样的题目都感兴趣,所以决定暂时搁下,转谈一般人关心的楼市问题。

 

近期,地产商频频开新盘,而且大部分都卖得不错,有人以为楼市又在升温。是否投资客又回来了?楼价是否又出现新一轮的上升浪?我基本上持否定的态度。

 

首先,我们得看看近期新盘卖得好的原因,是否真的有新的资金流入房地产市场?如果看土地注册处的统计数字,答案显然不是这样。自从今年二月政府推出新辣招以来,在土地注册处登记的楼宇买卖宗数与金额都在下降。十月份只有4,648宗,比九月份的5,114宗少了一成,比去年十月份的11,928宗更少了六成。如果以买卖的金额计,今年十月只有297.98亿元,虽比九月份的242.17亿多了23%,但比去年十月份的778.9亿却少了62%。可见根本没有新增的资金流入房地产市场。真正的情况是投资意欲仍在不断冷却。

 

十月份的成交宗数比九月份少,但金额却比九月份多的原因,是十月份的新盘成交多了。新盘的单位一般都比二手的订单高,所以才出现这种现象。然而,新盘的订价其实已比地产商心目中的理想价起码少了三成,比二手市场的同类较新单位亦平了两成;有些地产商还代客缴交部分印花费。此之所以,买家都纷纷转投一手市场,贪其减价减得多吧了。

 

不过,一手交投的增加,不但没有带旺二手市场,反而抢走了二手市场的买家,令二手市场的交投更加淡静。我担心这种情况最终会反过来拖累一手市场。原因是一手市场是消耗性的,不似二手市场有再生能力。二手市场上每卖出一个单位,都会产生一个新买家(卖出单位的业主得另觅新居所),而这类新买家条件比较好,不愁没有首期,有条件帮衬发展商买大一点、贵一点的单位。相反,一手市场上每成交一个单位,市场上就少了一个买家。所以,一手市场兴旺的结果会是市场上的客源会很快地被消化掉,后继的力度不足。

 

现时,二手市场的楼价虽然未见大幅回落,但交投非常疏落。急于放售的业主在这种情势下,唯有降低要价以便与新盘有得竞争。因此,我预计在未来一季里,二手市场的售价亦会出现回落的压力。届时,高位徘徊的局面就会被打破,楼价回落的方向将会被确认。

 

然而,由于中国的经济增长依然可以保持在8%左右,香港理应多少可以分到一杯羹。在经济不虞太差的情况下,业主是不会信心尽失的。因此,楼市不会出现恐惧性的抛售,价位回落的幅度亦会相当有限,由高位下跌15%左右,已可以找到第一阶段的支持位。

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