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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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楼价反弹不代表续升   

2013-01-08 09:47:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府出辣招后,楼价只回落了三周,但旋即连升四周,接近收回全部失地,市场气氛又再恢复乐观;有人甚至认为政府的辣招已经失效,楼市又会继续急剧上升。

我不认同这种看法。我认为无论SSD还是BSD都是会有实效的。前者可以完全阻碍住宅市场的炒家入市,后者可以接近完全地打击外来资金以及机构投资者的买楼意欲,令市场的需求大约少了两成。如果市场没有出现新的利好因素,2013年的楼市一定好不过2012年,甚至有可能从2012年的高位作适度的回落。

现时的楼价反弹,动因并非来自市场的新生力量,而只属于前一段时间观望的人重新入市。一经消化,市场又会恢复平淡。现时传媒一味唱好楼市,其目的只在于凸显梁振英的抑市政策无效,旨在倒梁吧了。投资者可不要误读这类讯息。

2013年中国的经济虽然有机会复苏,内地富起来的人可能又会来香港投资,但这些资金在BSD的影响下已没法流入住宅市场,他们要么买工商铺,要么买股票,没有能力推高住宅楼价。

再者,政府复建居屋,新供应虽然不多,但符合条件的购买者一定会倾向等待,而不会急于在私人市场买楼。因为,一旦拥有物业就不能申请居屋,白白放弃了政府提供的资助。因此,流入私人住宅市场的首次置业者,会从2013年起逐渐减少。

此外,未来几年的楼宇供应量虽然不算多,但起码会比之前的几年多,而且不是多少少,而是多5%以上,对市场不可能没有影响。加上楼价在2012年已升了不少,买得起楼的人已进一步减少。在以用家为主力的今天市场,交投量会对价格非常敏感。这些都足以对2013年的市道产生负面的影响。

现时,二手市场的业主虽不倾向卖楼(原因昨文有述),但一手市场的发展商则不可能不卖楼。大的发展商每年都有新盘落成,不能都留到明年才卖,这只会增加明年卖楼的压力,令楼价更难回升,不利公司的整体收益。因此,我们必须留意地产商货尾的积累情况,如果接连有多个盘都卖得不好,地产商除了减价之外,别无选择。

况且,地产商多是上市公司,每年都得交成绩表。一旦卖楼速度达不到基金经理的预期,他们就会担心公司的派息能力,甚至会减持有关公司的股票,导致股价回落。这会进一步影响公司的集资能力,或者招来恶意收购。因此,地产发展商不可能不设法维持一定的卖楼速度,并在必要时牺牲价位,以保障销量。

在这种情势下,不排除楼市会在2013年被一手市场拖累的可能性。投资者要密切留意一手市场的销情。

 

 

 

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