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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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肯平补地价 可增土地供应   

2012-08-17 09:41:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期楼价又再急升,政府却苦于找不到土地供应去平抑楼价。其实,政府只要在补地价的谈判上肯作些让步,就可以增加谈判成功的机会,令土地资源可以得到更好的利用。

 

现时地产商手上,已收购了很多新界农地与市区工厂。这些土地的原有用途已与香港的经济发展脱节。社会有需要把这些珍贵的土地资源,用在社会急切的需要上。譬如,增加住宅楼宇的供应。

 

要善用土地,先要做的是:城规会得把原先错配的土地重新规划。土地的拥有者,如果知道原先闲置的土地现在可作更有价值的用途,一定会向政府补地价改用途。

 

现在,拥有土地的地产商,不是没有申请这样做,而是谈判程序很慢,而且成功率很低。谈判没法取得协议的原因是地产商觉得政府要价过高,而有关官员亦不想陷自己于不义,被人误会在向地产商输送利益。所以在补地价时,只会按既定的指引办事,不敢有些微的灵活性。

 

政府现时的补地价指引,只有技术性的细节,却没有策略性的考虑。官员只能按现时市场上的楼价去推算地价。以至在楼价高的时候,被推算出来的地价一定也高。变成高楼价导致高地价,高地价又导致高楼价,形成连锁反应。

 

其实,当社会看到楼价与购买力脱节时,地产商是一样看到的。他们担心这种高楼价未必可持续,所以不肯接受以偏高的楼价推算出来的地价。以致补地价的谈判没法达成协议。

 

在这种情况下,愈是楼价高的时候,补地价的谈判愈难成功,土地供应就愈难增加。结果是益了少数勇于接受高地价的大地产商,他们手持稀有的供应,不愁卖不到好价。

 

然而,若果政府肯从宏观的社会需要,以策略上的考虑去处理补地价问题,完全可以不受制于一时的高楼价。既然政府的目标是增加供应,压抑楼价,没有理由自己反要坚持高地价。政府要增加楼宇供应,当然要吸引地产商增加投资,加快建设;方法就是诱之以利。这不是官商勾结,而是大部分政府会做的政策倾斜。只要目的是为市民提供平楼,市民是会明白的。

 

再者,平补地价亦未必益了地产商,因为楼价是会变的,当土地供应多的时候,地产商就不得不扩阔他们的销售对象。当地产商要把楼卖给更多的普通市民时,他们的订价就得迁就普通市民的购买力。

 

从这个角度来看,只要政府懂得调控土地与楼价供应,政府是可以连地产商的利润也有一定的调节能力。平补地价是否益了地产商,要到楼宇卖出时才知晓,不宜在补地价时就作出结论。

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