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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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如何解读喜雅销情  

2012-06-08 11:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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香港房屋协会除了兴建资助性房屋外,亦会兴建以谋利为目标的楼宇,近期推出的新盘──喜雅,就属于后者。不过,房协的所谓谋利,并非谋私利,房协的委员不可以把盈利私分,而必须按房协成立的宗旨,继续服务社会。

 

本来,喜雅既然属谋利性质的楼盘,在销售上应广招各方来客,以价高者得的原则出售;但由于房协始终是资助性机构,市民对房协有较高的期望;所以房协在推售喜雅时刻意作了一些限制,以让本地的用家有较佳的置业机会。

 

房协的做法非常简单,就是有意购买者都先得经过身份核实,才可以参加抽签认购。条件是:(i)认购者必须持有香港身份证(不一定要三粒星);(ii)一人只能参加一次;(iii)不可以用有限公司名义认购。房协认为这样做当可以:(i)排除外来投资者分薄了香港人的机会;(ii)避免钱多的人可以入多几张认购表,中签机会比其他人高;(iii)防止有人以公司名义买楼,将来可以避缴额外印花税,藉此进行炒卖。

 

然而,以上的限制,只是房协作为喜雅的大业主,在销售时的自律行为,并非喜雅的批地条款上有此限制;小买家将来转售时是一点不受限制的。这样的安排令人觉得买到喜雅一定有着数。因为买的时候,不会有外来投资者争,应该可以买平一些;但卖的时候,销售对象就可以更广泛,有机会觅得更好的买家。结果本地买家都闻风而至,认购非常踊跃。

 

喜雅位于长沙湾保安道18号,项目分两座共327伙,建筑面积为567呎与777呎,主要是两房与三房单位。大约在两周前推出第一批60个单位,首天已获得400张申请票,超额认购5.7倍,随后房协又分段加推,已先后加推至240伙,共获3,109票认购,已超额12倍,正式开盘时,应会被抢购一空。

 

当此欧债危机,全球股市暴跌,投资情绪低迷,多名高官更出言「恐吓」,指楼市有泡沫爆破的风险,而喜雅的订价亦不见得便宜,初推时7,524元一呎,现时已加价至8,292元一呎,但喜雅的认购仍如此踊跃,足见市场上的确存在着很多有实际需要的用家。

 

香港已实施额外印花税,短期转让代价沉重,根本不可能有炒卖活动,而喜雅又不容外来投资者购买,只是纯粹靠本地用家,需求已如此强烈,反映供不应求的情况已十分严重。

 

喜雅只是一个没有甚么特色的中小型楼盘,已可吸引七千多名认购者,相当于今年住宅的落成量(约11,000个)的六成。若考虑到其他楼盘也有类似的潜在买家,在僧多粥少下,楼价焉能靠出口术而压得住?政府应该致力增加土地供应,而不是把责任推给炒卖活动。香港住宅的空置率只有4.3%,土地资源的使用效益非常高,根本没有囤积居奇的现象。政府可不要断错症,乱下药。

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