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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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海运的补地价合理吗?  

2012-06-13 09:26:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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九仓获政府续批海运大厦地段的租用权,为期21年,需补地价79亿元。有意见认为政府所收的地价太少,有明益九仓之嫌。我也觉得这个地价偏低,若负责谈判的官员掌握得好一些,当可以收到更高的价钱。但这并不代表官员在谈判中刻意向九仓输送利益。

 

现实是公务员在谈判中的自由发挥空间不多,地政署有一套既定的流程需要谈判官员遵守,并设有一队专业的估价人员为谈判官员提供协助,官员只能按规范好的模式展开谈判。这套程序是港英时代留下来的,其特色是保守、克制、严谨,但结果却往往是令对手有着数。

 

这是香港政府一贯的做法,市民也是得益者。譬如,差饷估价署所收的差饷就常比按实际租金计出来的少,原因是差饷估价署估价的方式比较保守。

 

以海运大厦为例,九仓每年实收的租金约为七亿一百万元,但差饷估值却不到五亿元,两者相差约有30%。

 

「君子可以欺其方」,政府亦常因有硬性指引而被欺负。在未有领汇之前,房委会的商场都无法收足市值租金,这是由公务员负责谈判的必然结果。

 

令人奇怪的是:今次指控政府贱卖海运的人,恰恰就是要求政府回购领汇的那批人,他们究竟想政府行哪一套呢?公务员只晓得按既有程序办事,益得领汇的租户,自不然会益埋九仓,难道公务员可以亲疏有别?

 

本来,要找一些实例去说明政府收到的补地价偏低并不难,但今次批评政府的人却为了方便,而在估价方式上犯了严重的错误,这反而予人有刻意误导之嫌。

 

他们把79亿元的补地价,分拆为每月每呎要承担多少补地价费用。海运加建后有92万方呎楼面,21年有252个月,他们就以79亿元除以92万方呎,再除以252个月,答案是34元。

 

这个按月分摊的补地价当然偏低,但条数是不可以这样计的。试过用分期付款买楼的读者都会知道:每月供款并不等如贷款总额除以分供的期数,答案会大很多,视乎利率与分期长短而定。如果有人真的认为九仓可以用每月每呎34元的方式来交79亿元的补地价,那就真的在向九仓输送利益了。

 

如果九仓要一次过付79亿元的地价,那就需要在市场集资,承担利息成本。今年初,九仓曾发行五年期的债券集资,息率为美国国债孽息率加3.95%,合共要4.825%。但如果九仓要发行21年期的债券(九仓应做不到),利率可能要8%。如果以息随本减的分期付款计,每月每呎要承担64.8元的地价成本,不是34元。

 

海运现在面积658,000方呎,以每年收租七亿一百万元计,拿64.8元作供地价的成本,已不算太低。海运的地权有异于其他土地,这样的补地价水平,不能完全说不合理。

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