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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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楼市会有调整 主趋势依然向上  

2011-07-06 09:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在政府取态日益强硬,土地供应不断增加,而银行又一再收紧按揭的情况下,本港楼市已有调整迹象。有人认为:今次楼市的上升周期已经见顶,今后只会逐步向下;但我不认同这种看法。

   我认为楼价出现调整,乃急升后的自然现象。自089月金融海啸之后,本港的住宅楼价,在短短两年半里已升了接近七成,即使政府没有推出甚么抑市措施,楼市也可能在急升之后出现自然调整。现阶段尚未有足够的证据,说明楼市已改变向上为主的趋势。

   楼市的主趋势,通常会与经济同步。现时本港的经济增长势头不差,失业率不高,工资水平看涨;通常,在这种经济形势下,楼价是易升难跌的。楼价走在经济前面率先下跌的情况不多。楼价与经济背向发展的机会则更为少见。因此,除非我们认为香港的经济会很快进入衰退。否则凭甚么去预言楼市的上升周期已经完成。

   很多人认为楼价已经升得太离谱,见顶有甚么出奇?但如果我们拿楼价与香港人的收入相比,今天的楼价还远不及1987年与1997年的高位离谱。过去,香港的楼价很少在这种负担水平就开始见顶回落。

   现时,住宅楼宇的空置率不到5%,属于非常健康的范围,而且未来两三年楼宇的供应量依然有限,即使政府加快增加土地供应,也要三五年后始能真正落成。因此,现时增加土地供应,只能有心理影响,不可能一下子扭转供应不足的情势。

   再者,全球低息的大环境似乎未有条件改变。美国是全球最大的债仔,奥巴马正在游说国会放宽国家的债务上限,显示美国还要大量举债,一个需要举债的国家,又怎会让利息上升,令自己的负担加重。港元与美元挂钩,港息只能跟着美息走。美国需要低息,香港又怎会有高息?低息会逼人弃现金,买资产,在这种情况下,楼市又怎肯轻易掉头向下。

   有人担心,现时中国的紧缩政策,会令流入香港的资金减少,楼市将少了水源,高位可能无法维持。然而,中国之前的紧缩政策,已成功令经济降温,而通胀亦可能在第三季见顶,因此市场预期,下半年政府的政策会松一松,好让企业有机会透透气。届时,投资气氛又会活跃起来,中国政府是想调控经济,而不是想把经济弄死。

   我之所以对楼市抱有信心,最关键的一点是租金仍在上升,租赁市场是不会有投机的,租金升,反映市场上确有实质需要。租金升会迫使用家弃租转买,亦会令投资者乐于存货,不肯轻易加入抛售行列。只要租金升,现时偏低的投资回报率,就会慢慢变得合理。在租金趋升的时候,很难认同楼价会趋跌的看法。

(转载自201176am730C观点)

 

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