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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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土地业权的源起  

2011-07-18 12:22:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产霸权的说法易为人们受落,是因为土地最初都是霸回来的。不过,香港地产商的地都是以真金白银买回来的,并无霸的成分;若有人想靠人多势众,声大夹恶,以低于市价的方式,获得土地上的权益,这才是霸权。

 

上帝制造土地,却没有划界分配。近水而肥沃的土地必然引起争夺,辗转由强者得之。个人再强,也比不上一个氏族,一个氏族再强,也比不上能把众多氏族联合起来的侯王。能集结的力量越多,能霸占的土地就越大,占了就不怕被人抢走。

 

霸地成功全靠领袖,故土地全属领袖所有。古语有云:「普天之下,莫非王土。」外国的概念也一样。领袖自己称王,然后把部分土地赐封给在霸地战争中的功臣,余下的就让自己的子民耕种,每年交租就可以了。中国古代行井田制,即收获中九分之一要交租。

 

初时,人少地多,不是所有的地都有人耕种,余下的就成为公地,人民平时可自由放牧,贵族可以打猎消闲。后来,人口增加,生产力上升,土地就愈来愈有价值。在欧洲,曾有一段时期,由于羊毛价升,养羊的利润高,可供放牧公地不足,于是出现了圈地运动。有权势者以篱笆、栏栅、壕沟等,把公地也围起来,据为己有,不许他人放牧。

 

公地本属国王,但山高皇帝远,中央政府一时管不到,以至恶势力愈圈愈狼,不但霸占公地,进而驱赶佃农,并威吓自耕农平价把田地也卖给他们。令大量农民丧失耕地,无法生活。托马斯.摩尔曾称此为羊吃人时代(羊毛贵弄到农民流离失所,甚至性命不保),农民于是群起暴动。

 

在这种情况下,封建统治者不得不介入以稳定局势。统治者开始意识到,必须制订适当法律,有效地管理好土地的业权。一切有关土地的权益,都得有白纸黑字的法律文件,清楚说明业权的来源,如赐封、承继、购买、租赁、抵偿等。而业权的始源必须来自国王的授权,如果没法追溯到合法源头的,就等同业权无法确立。

 

政府为了安抚农民,让耕者有其田,按农户的实耕面积,把土地正式批租给他们,并签定长租约,好让他们安心,以保障国家的粮食供应。

 

至于已被圈的土地,在某个年代之前的,就当被逆权侵占算了,由政府确认,补发契据,在某个年代之后的,则视作向政府租借,要缴交租金,并在租约期满后把土地交还政府。

 

此后,所有土地使用者,都有某种形式的土地来源。私有产权的出现,令市场经济的效益大大发挥,人类今天的繁荣亦拜此所赐。

 

香港地产商手上的财富,基本上都是循这套当时制订的游戏规则而得来的。反地产霸权的人,是否认为这套以私有产权的游戏规则不妥?他们是否能够提出一套更公义、更有效益的规则?社会是否能承担得起这样的转变?大家可要想清楚?

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