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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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全面限外后果严重  

2011-06-09 09:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自政府对两年内再转让的住宅征收额外印花税以来,基本上已没有炒家敢继续在住宅市场冒风险,住宅的交投量已从高峰回落,幅度约有两至三成。然而,交投量的回落并未足以导致楼宇的价格同步回落,这与人们原先的期望很不一样。

 

出现这样情况的原因,是大家把炒家的作用过度放大了,以为楼价都是炒家炒起的,只要能阻止炒家入市,楼价自然会升少一些。但现实是炒家并非市场的最终承接者,他们只是在楼价上升的时候搭一程顺风车,楼价最终会升至甚么程度,并非由炒家决定,而是由最终持有的用家与投资者决定。如果最终的承接者没有减少,那楼价亦不会这么快回落。

 

我对这种情况早有预期,所以建议政府在新增的土地供应中,拨出一部分有销售对象限制的土地,规定土地上的楼宇落成后,只能售予初次置业的本地永久居民。这样,虽不足以令整体楼价回落,但起码可以令本地的尚未置业者相信,他们会获得特殊照顾;规定只能卖给他们的楼,将只能按他们的购买力来订价,否则卖方将找不到销售对象。

 

我这种做法,只会影响部分新楼宇的供应,不会对整体市场产生太大的冲击,过去已经批出的土地及已发展好的楼宇都不受影响。而且,政府若是想做的话,只要叫地政署在卖地时加入一些出售条件就是了,无需去立法会立法。

 

不过,政府似乎无意考虑我建议的方案,反而放声气说会考虑全面限制外来投资者在香港买楼,那就事关重大了。其可以造成的冲击,香港不但经济上承受不起,政治上也可能后果严重。

 

现时香港的楼价能企于这么高的水平,离不开外来投资者的支持,如果以后不容外来投资者在香港买楼,楼价在失去其中一条重要支柱后,一定支撑不住。所以,若以此作为遏抑楼市的手段,一定会很快见效。问题是落这么重的药,楼市将会整个崩溃,楼价可能跌至失控,届时政府想叫它不要再跌也不容易了。

 

九七后,香港楼市就曾出现过这类形式的大萧条,不但拥有物业的人会受损,没有物业的人亦会因整体经济失去动力而受害。负资产的情况又会重现,银行会收缩信贷,整个社会的消费能力与投资能力都会减弱。西方的中央银行现在所做的一切都是要避免这种情况出现,香港没有理由主动去跳火坑。

 

香港行资本主义制度,私有产权一向受保护。政府若是立法要限制现有的业权拥有者的出售对象,将被视作损害私有产权。因为若果政府没有在批地时预设这样的限制,卖方就有自行找销售对象的权力,政府要剥夺它,就会受到小业主群起而反对。

 

对小业主来说,限制楼宇的销售对象,等同减少楼宇的需求,令他们的资产卖不起价。如果这种情况是因市场因素所造成,大家没话可说,但如果这种情况是由立法所造成,政府无可避免会受压力,事件一定会转化为政治危机。

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