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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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复建居屋对市场的影响  

2011-06-23 09:35:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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六月中以来,香港楼市转趋淡静,价格虽未见大幅回落,但成交量却少了四至五成。有评论说,这与政府打算复建居屋有关。

 

现实是政府还未正式公布会复建居屋,更没有说甚么时候可以推出,每年可推出多少个单位。因此,今次市场的反应只是心理上的,复建居屋的真正影响,还得待政府公布正式的计划后,才能予以恰当的评估。

 

今次市场反应这么强烈,主要是因为前一段时间楼市升得过急,自09年的低位至今,两年多的时间里,升幅已超过五成,市场本身就需找机会调整。在这种情况下,淡友自然乘机反攻,借复建居屋来作威胁,希望令楼市的升势从此逆转。

 

不过,复建居屋的威力是否真有这么大,我们可看看历史,自1978年开始建居屋以来,楼价可谓一直在上升,中途两次大型一点的调整,都不是由居屋引起的。82年的那次,是中英为香港前途谈判引起的,加上利率升至超过二十厘,楼价才从高位回落。97年的那次,是亚洲金融风暴引起的。当年,八万五只是一个方案,还未有机会落实。把97年的楼价回落,看成是建居屋造成的,似乎与事实不符。

 

居屋的服务对象,是在私人楼宇市场上买不起楼的人。他们原先就不是私人市场上的主要客源,即使他们被居屋抢走,也不至对私人市场造成太大的影响。

 

现时,市场上主要有两类客人:一类是换楼的用家,一类是物业投资者。他们大都已有楼,不符合申请居屋的资格。复建居屋与否,他们都只能留在私人市场。

 

过去,很多人都以为增推居屋有遏抑楼价的作用。但这完全视乎推出居屋的量有多少,以及视乎政府推出居屋的同时,有没有相应把私人市场的供应降低。如果整体的供应没有增加,就不可能单凭复建居屋把处于上升轨道的楼市逆转。

 

如果政府在复建居屋的同时,相应降低了对私人市场的土地供应,那复建居屋可能反会加快楼价的上升。

 

居屋的出现,会把市场划开成两大板块。收入高的在私人市场买楼,收入低的转向居屋市场买楼。其结果是私人市场不用去照顾收入低的顾客,价格反而因此可以订得更高。相反,若是私人市场也得照顾收入低的买家,只要政府推出的土地够多,地产商就得把楼卖给这批低收入的人,其订价也得相应订得低一些。

 

因此,私人市场照顾的范围愈大,其平均价会越低。若把私人市场缩小,改为大量兴建居屋,则私人市场的价格反会上升。在这种情况下,把居屋的价格与私人市场挂,只会令居屋的售价与私人市场的楼价一幷上升。

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