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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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居屋的订价方式不妥  

2011-06-21 09:37:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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让居者拥有自己的物业,可谓是全世界政府都乐于去做的事。当社会上大部分人都拥有自己的居所时,人们就会希望社会繁荣安定,有利政府的有效管治。所以,大部分政府对自置居所者都有税务优惠,并配置各式津贴。

 

随着新一轮的特首选举快将开始,相信不同的候选人都会在这个议题上做文章。我敢断定,新候选人必然是重建居屋的附和者。这是大势所趋,不会有人敢反潮流。亦正因为如此,曾荫权很可能会留这张好牌给下任上。期望买新居屋的人,只能把希望寄托在下任特首的身上了。

 

我没有政治上的图谋,所以不怕唱反调。我觉得传统的居屋存在着一定的不妥之处,不值得原封不动地再推出市场。

 

传统居屋最大的问题是订价要与私人市场挂钩,但私人市场的价格却已被外来投资者所扭曲。由于现时私人市场的楼价已高得异乎寻常,所以即使居屋在发售时会打折扣,其价格也可能十分昂贵。

 

现时新界区的新盘也要卖八千元一呎,带动地价升得更快。新拍卖的土地价格显示,将来新界楼要卖一万至万二元一呎,而市区则要卖万五至二万元一呎。如果居屋出售时,按传统打个六折,新界楼最平也要卖六千元一呎。一个五百呎的小单位也要卖三百万。这又岂是首次置业的香港人可以轻易负担得起的价钱?

 

现时社会诟病楼价的,是它与一般人的购买力脱节;但传统居屋都在订价时不去考虑销售对象的购买力问题,反而去与私人市场的高楼价挂钩。这种订价方式只会令人怀疑,政府好像有意令居屋可以卖贵一点,而不是想助市民居者有其屋。

 

政府或许会说,居屋的订价虽与私人市场挂钩,但出售时会打折扣,房委会在决定打甚么折扣时会考虑市民的购买力。如果私人市场的价格太高,房委会可以打五折,甚至是四折、三折,直到市民买得起为止。

 

这种安排虽可令居屋容易买得起,但市民买到在手的业权比例会愈来愈小,转售时要承担的补地价费用会愈来愈高。居屋的折扣其实与平时商品买卖的折扣不一样。一般商品买卖的折扣是真的减价卖给消费者;但政府卖居屋的折扣只是暂时收少一点钱,这笔钱政府是记账的。如果一百万的楼,政府说六折卖给你,你付了六十万,其实只买到六成业权。将来在私人市场卖楼,不管卖甚么价钱(蚀本也要计),其中四成都要交回政府,名为补地价。

 

因此,严格来说,居屋的折扣并非真正的折扣,政府并没有在价格上补贴给买家,只是留一部分将来才收吧了。其实,即使打折扣后,居屋的售价也不算便宜,房委会过去就是靠卖居屋赚大钱的。这笔钱除了可以用来建公屋外,还有大量盈余。居屋的买家付了高楼价,还以为政府益了他们呢。实质上是房委会拿了他们的钱去建公屋。把这种安排也视作助市民居者有其屋,相信只有港英政府才想得出。

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