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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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政府可如何调节楼市  

2011-06-20 11:29:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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内地楼市面临泡沫爆破的风险,皆因地方政府只顾卖地套钱,并藉发展房地产来推动经济以换取政绩,因而忽略了房地产畸形发展足以影响民生以及经济的持续发展。

 

至今,房地产因素已渗透入经济与民生的各个环节,中央政府才设法调节,要补救就不那么容易了。用药过轻,可能不见效应;但用药太猛,则可能有严重后遗症,要人民付出很大代价才能康复。

 

因此,政府必须在楼市偏离正轨的初期就及时回应,以免积重难返。政府要决定何时出手,其实看两个指标就可以了:一是价格、二是空置率。

 

透过价格,政府可以知道楼价是否与用家的购买力脱节;透过空置率,政府可以知道楼宇的供应是否已经过多。当楼价升至家庭入息中位数的一定比例时,或空置率达到一定的水平时,政府就得采取适当的调节措施。

 

政府调节楼市的方法不用多,三道板斧已经够了:一是增加供应;二是征收短期转让税;三是征收空置税。增加供应,可以满足用家的需要;收惩罚性的短期转让印花税,可以限制炒家的活动;收物业空置税,可以避免投资者囤积居奇,把资源浪费。

 

如果楼价上升是源自用家的需求,那只能通过增加供应去解决问题。否则,即使用猛药人为地把楼价压下来,也一样会出现有钱也买不到楼的现象。改革开放前,内地物价都很便宜,只是不知道甚么时候在哪里有供应吧了。

 

不过,有时市场上即使供应充足,但由于价格被投资者与炒家扭曲,用家一样会有楼供应也买不起。因此,政府一定要有措施来对付炒家与投资者。

 

香港现时所行的对短期转让征收额外印花税政策,已证明对调节炒家非常有效。只是今次征收的比率太高,把炒家一次过杜绝了。炒家其实有一定的功能,他们愿承担风险,可助长市场流通。政府可调节征收印花税的比率,把炒家的活动水平限制在一定的范围之内。

 

此外,市场上亦不能没有投资者买楼收租,否则未有能力置业的人想租楼也不成。如果政府对拥有物业的人都一律征重税,会打击人们想成为业主的意欲,把资金全部赶去金融市场,不见得一定有好处。

 

不过,如果有些人买了楼,自己不住,又不出租,任由楼宇空置,光是等升值,这就会浪费资源,政府非设法遏抑不可。要对付这类人,最简单是向他们征收空置税。只要空置税收得够重,投资者就会竞相把物业出租,租金就会因而下跌,那未曾置业的人起码有平楼可租。如果市场上根本没有这么多的租客,投资者又不想长期缴纳空置税,就只能及早把物业出售,这时连楼价也会掉下来。

 

以上三项措施,既可照顾用家的需要,又可把投机者与投资者的活动控制在一定的范围之内,只要政府调较得宜,当可避免楼市出现泡沫。

 

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