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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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租金仍在上升 楼价不易掉头  

2011-05-05 09:37:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼价已位高势危,随时会大幅回落。这是社会上不少人对后市的预期。然而,这只是主观上的良好愿望,并不符合现实的真正情况。市场基本上仍维持大涨小回的格局,主趋势依然是向上,看不到有逆转的迹象。

 

要看楼价的趋势,其实可以先看租金的趋势。买楼的人可能是炒家,但租楼的人一定是用家。炒家可能会因一时的贪念作错投资上的决定,但作为租客的用家一定很实际,他一定是有需要用才会租楼,能负担得起才肯接受业主的租金要求。因此,当租金上升的时候,社会上必然存在着对物业的实质需求,而且还存在着不错的负担能力。

 

近年,香港物业市场上,投资者的比例正不断增加。他们买楼的目的,并不是为了自用,而是为了租金回报。因此,投资者对租务市场的看法。可以影响他们在楼宇投资上的取态。

 

如果租金仍在上升,他们就可以预期物业将来的投资回报还会进一步上升。所以,当租金上升的时候,投资者在买物业的时候会更乐于出高价。在一般的情况下,租金上升可以带动楼价上升;但有时情况会反过来,高楼价亦会带动租金上升。当业主的楼是出高价才能买回来的时候,他们很自然会要求收高一点的租金,这才能符合他们心目中的投资回报率。

 

不过,租客的负担能力是不可能无限延展的。买家会动用积累起来的财富去买楼;但租客只会按自己的经常性收入来衡量自己负担租金的能力。因此,楼价的延展能力往往比租金强。在楼市上升的时候,租金往往会比楼价先遇阻力。现时租金仍在上升,楼价该不会这么快便掉头回落。

 

此外,楼价的延展能力还受到投资者对租金回报率的期盼所影响。当投资者要求有较高的回报率时,他们在买物业的时候就会出价偏低。当投资者愿意接受较低的回报率时,他们就会更愿意出高价去买物业。

 

举例来说,一个每月有一万元租金收入的物业,业主如果要求有四厘回报,他就只能出价三百万元(10,000X12÷4%=3,000,000)去买;但如果业主肯接受三厘回报的话,他就四百万元(10,000X12÷3%=4,000,000)也肯追。由此可见,投资者对回报的期盼出现变化的时候,楼价亦会因而升跌。

 

近年,由于银行的利率不断回落,资金不断从银行系统流入投资市场,大量资金追逐少数值得投资的物业,投资者不得不接受更低的租金回报率,否则把钱存在银行更不划算。

 

现时,租金回报率约有三厘,但按揭利率只有一厘二,人们愿意接受的租金回报率,还有进一步往下调。即使真的出现加息,也只能令回报率下调的速度减慢;要等按揭利率升至高于租金回报率的时候;回报率才会掉头上升。届时,如果租金的升幅追不上的话,楼价才会有下调的压力。

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