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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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地铁迟早由政府收回  

2011-05-25 09:32:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在出席一个研讨会之后,有位听众私下拉住我问,地铁的股票是否买得过。我问他为甚么这样问。他说,政府拨了值700亿的土地去补贴地铁扩建新路线,但所需的建设费用不过200亿左右,地铁岂不是很着数,所以他想买入地铁的股票分一杯羹。

 

我劝他不要轻信报章的夸大报道。政府并没有把土地无偿地拨予地铁公司,将来发展时,地铁与合作的地产商还是要补地价的。地铁从政府手里所取得的,是这两块土地的专有发展权,其他地产商若想染指,只好与地铁合作。在这种情况下,地铁就可以提出各种对自己有利的条件,逼地产商非接受不可。

 

其实,地产商对这种安排早已十分不满,他们觉得地铁提出的合作条件不公平。没有理由大家一起合作发展,地铁不出钱,还可以要求地产商包底,把风险全推给地产商,却可以有利润分享。他们觉得合作得很委屈。

 

从这个角度来看,地铁的得益主要不是来自政府,而是来自与他们合作发展的地产商。地产商从小买家身上赚钱,把一部分利润分给地铁,地铁就拿这些钱,去补贴新路线的兴建及以后的营运。

 

当然,地铁之所以能这样做,最终仍得政府把土地的发展权让他们专有,没有政府的照顾,地铁公司根本没有条件靠票价收入去独立营运,全世界的地铁都这样。一间没有独立生存能力的公司,根本不应该上市。

 

再者,香港社会的大环境正出现转变,民情对政府愈来愈不信任,政府若是再想以拨让土地发展权的方式予地铁暗中资助,势必受到更多的质疑与阻挠。地铁的营运模式迟早被迫改变。

 

将来,政党会一方面要求地铁开办更多的新路线,但另一方面又阻挠政府拨地益地铁,而且还不会轻易给地铁加价。地铁的命运可能会与行走离岛的渡轮公司差不多。先是要求政府用现金补贴,继而「劈炮」把经营权交回政府,以免不断为股东招来损失。地铁是上市公司,有责任维护股东的利益,不可能长期做蚀本生意。

 

香港的民粹主义情绪愈来愈高涨,官员已不会为商界的营运需要讲公道话,要政府暗中作政策照顾的公司迟早要改变经营模式。尤其是一旦香港失去高地价的环境,那政府除了用现金补贴外,已不能用土地开发权作隐藏补贴。届时,土地开发权将不再那么值钱,地铁与地产商合作时就未必可以争取到现时这么有利的条件。情况严重的话,地铁可能找不到合作伙伴,必须独自承担发展风险。

 

然而,若要立法会批现金去补贴运作的话,地铁又怎能有可观的盈利前景?地铁的股东迟早会找到更好回报的投资项目,把股权售回给政府。立法会的政客将求仁得仁,地铁最终会公有化,用纳税人的钱去营运,由立法会去监管。至于是否会成本更低,效益更高,大家就等着瞧吧!

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