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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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发展商常保留部分地权不售  

2011-04-18 09:38:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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香港人买楼的时候,往往只注重买了哪一个单位,却甚少会去留意大厦公契的内容,与买入的单位所持的业权份数。于是留下了不少空间予发展商可以上下其手,谋取私利。

 

在出售楼花未需政府同意的年代,根本没有人理会小业主获分配的业权份数是否合理。发展商常保留部分业权不卖,以令小业主们手上的业权份数全部加起来都不等如一,这样当将来大厦有机会重建的时候,小业主才发现原先的发展商仍持有相当一部分的业权,仍可以名正言顺地来分享小业主的权益。

 

如果发展商是留下商场与酒店部分未卖,它当然应该拥有一定的权益,但有些却是巧立名目,亦要授予一定的业权份数,方便把这些业权留在手里,将来就可以坐地分红。譬如大厦的外墙,其实大部分都不会有广告价值,但发展商仍保留在自己手里,并在分配业权份数时分给外墙多一些。有时,发展商连看更亭、公用停车位等公用设施也不放过,一样授予一定的业权份数,然后持在自己手里。

 

发展商手持的业权份数多,那将来大厦重建的时候,发展商就可以轻易收购小业主手上的业权,而小业主就难收购发展商的业权。要小业主高价买回发展商手上的看更亭,心里一定觉得不值,宁把自己的业权卖给发展商算了。

 

小业主在买楼时不看大厦公契,所以根本不知道有以上这种情况。不过即使有留意也作用不大,因为大厦公契只有一份,由签第一份契的小业主签好后,其他小业主都得依循。行内俗称签头契。

 

过去,发展商只要找一个相关的好友出来签头契,迟来的买家就只能选择买与不买,而不可以要求修改大厦公契的内容。一般小业主在买楼的时候,怎会考虑到将来拆楼重建那么远?所以大部分都不会与发展商斤斤计较,以至吃了亏也不自知。

 

自从新批土地加入预售楼花需申请同意书的条文之后,发展商在卖楼花前得把大厦公契送交地政署审批。理论上,地政署如发现内容对小业主不公平,可要求发展商修订。但地政署的公务员始终不是利益攸关者,着紧的程度一定不及真正的买家,所以,发展商有时一样可以偷到鸡。

 

现时,香港的消费者其实已相当了解自己的权益。他们在买普通的东西时,已十分懂得计算,但在作一生人最大的投资时,却好像糊里糊涂,任人宰割。原因除了是买楼比较复杂外,更重要是香港的楼宇供应长期不足,市场基本上由卖方主导。卖方提出的条件,小买家根本没讨价还价的能力。买家若是诸多要求,卖方会叫他回家先考虑清楚,原因是还有别的买家等着要买。因此,若果政府真的想保障楼宇买家的权益,首先要做到增加土地供应。

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