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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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发展商可随意把屋苑的空地发展吗?  

2011-04-15 09:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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若非美孚八期事件,小业主甚少留意自身的业权问题。很多人在买楼的时候,都以为自己是买了某个单位,譬如18楼C座。但实际上分层单位的业权远比此复杂。分层契上的业权是一个份数,以说明小业主买到的业权占总业权(连地连楼一起计)多少比例。

 

譬如,整个物业的业权是10,000份,18楼C座占250份。即是说,如果将来楼宇重建,18楼C座的业主占10,000份中的250份业权,可以自行出售,或联同其他的小业主一起合作发展。

 

小业主买到的,除了某个单位的专用权与它占总业权的一个比例外,还包括公共地方的共同拥有权及管理权。有报纸社论担心,发展商会突然把屋苑内的喷水池拆去,再建另一座高楼,并要求政府及早把事情厘清,好让市民可以保护自己的权益。

 

现实是屋苑内喷水池业权谁属的问题,屋苑的公契(Deed of Mutual Covenant)里一定会有交代,小业主可自己去查阅,政府很难逐一向小业主交代,不同的屋苑多少有点不同。

 

如果屋苑的喷水池是整个屋苑的发展的一部分,是由小业主共同拥有的话,发展商当然没有权拿来发展。即使发展商偷偷地做了,而小业主又不了解自己的权益的话,将来也难以卖出去,因为买家的律师会查,而银行的律师亦会不肯接受按揭抵押。香港的产权制度并非如有些传媒所说的那么儿戏。

 

当然,不排除有特殊的情况,譬如喷水池座落的位置本身不属屋苑的土地,发展商只是利用手上尚未打算立即发展的土地,为屋苑改善环境。如果小业主不留神,很容易误以为这个喷水池是属于屋苑的,小业主也有业权的。但如果发展商事前不讲清楚,屋苑的小业主又长期在喷水池边活动,未被阻止,经过一段时间后,喷水池的业权可能会被小业主逆权侵占,发展商不一定取得回。不过,有些大的项目(如太古城),可能要分很多期发展,发展商可能会先把未发展的土地绿化,辟作公园,让小业主休憩;但只要发展商事先已向小业主讲清楚,发展商是可以在适当的时候,把曾作花园的土地收回,作另一期的发展。未真正拥有业权的小业主很难加以阻挠。

 

美孚八期的总业权,是否包括邻近这个石油气库,一查就清楚。以其之前可以独立与政府换地的情况来看,业权似是独立的机会较多。由于这块地一直有铁丝网围着,不存在土地已被逆权侵占的可能性。从表面情况来看,发展商应拥有土地发展权,小业主只能与发展商协商,令新楼的设计,尽量不影响景观。

 

香港一向保护私有产权,小业主也不希望突然走出一个人来,以毫无法律根据的理由,宣称拥有小业主的部分业权,要与小业主分享业权的利益。有关业权的争拗,宜交法庭解决,不宜靠人多势众,以情代法。

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