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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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乏炒家 新盘难起带头作用  

2011-03-29 10:14:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自从物业短期转让需交额外印花费之后,市场上的炒家几乎完全绝迹。这种情况对二手市场看来冲击不大,交投虽然少了两成,但楼价却依然节节上升。但对一手市场而言,影响却较为深远,原因是一手市场长期都依赖炒家支持,没有炒家,新盘在推销时,无可避免会遇到一定的难度。

 

香港的地产商大部分采取货如轮转的策略,通常一获得预售准许证就第一时间把楼盘推出市场。所以,在一手市场上推的大部分都是楼花,距离入伙往往有一年多的时间。

 

楼花是期货,买的多是投机者。由于投机两字带有贬意,所以买家大都不肯承认是炒家,而会宣称是买来用的。但楼花明明是未可以用的,要用为何不选择现楼?如果说是为了买新楼,那二手市场不是一样有新楼?而且售价往往比新盘还要低,为甚么便宜的不买,反去买贵的呢?

 

买家选择买溢价偏高的一手盘,主要是因为它是期货,要等一段相当长的时间之后才需完成交易。如果这段时间楼价上升,他就可以以小博大;如果这段时间楼价下跌,他就可以弃订脱身,当买期权算了。这分明是投机行为!

 

93年之前,住宅买卖的印花税是等到买卖完成时才需要缴交的,楼花买卖是不用交印花税的,所以炒楼花的情况就更为严重。我曾为某些新盘作过统计,发觉有八成的买家都在入伙前转了手,转手最多的一个单位,在楼花期共转手了13次。当时炒风之盛,可见一斑。

 

至楼花转让也得付印花税之后,炒家的成本重了,转手的次数少了。加上近年发展商食水较深,炒家需要持货较长的时间才能获利,往往要守至入伙后才有钱赚。因此,近年在楼花期转让少了,但在新楼入伙的头两年,转让仍十分活跃。很多楼盘,入伙两年后的业主,有一半已不是楼花时的首批买家。这些首批买家,任由楼宇空置,自己住也没有住过,见有钱赚就割爱,怎可以说自己是用家?由此可见,一手新盘的销售对象,基本上仍是以炒家为主。

 

自从住宅短期转让需付额外的印花税之后,炒家对住宅市场已失去兴趣,有些把资金转投工商铺市场。以至发展商新推的住宅盘失去了一批惯常的捧场客。销售的对象狭窄了,发展商的订价就不能太进取。最近大围有个新盘,订价就比去年第一期推出时还要便宜。原因是发展商知道今次的销售对象主要是用家,订价必须向二手市场靠拢,以迁就用家。

 

由于过去一段时间的楼价上升,相当依赖一手新盘作火车头去推动,现在新盘的溢价少了,火车头也就相对乏力。虽然,二手市场的价格仍在上升,但散盘高价成交的刺激一定不及新盘震撼。因此,不能说新盘推出的额外印花税措施,对市场完全没有降温作用。没有这项措施,楼价可能已如脱缰野马般上冲了。

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