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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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征收额外印花税后 为何楼价反而急升  

2011-03-28 09:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自去年底政府对短期物业转让开征额外印花税以来,市场上的炒家差不多完全绝迹。很多人原先都以为楼价是被炒家推高的,照道理,炒家离场后,楼价应该回落至合理水平才是;但新例实施之后,住宅楼价不跌反升,中原城市领先指数,由年初的88.37点升至上星期的98.15点,升幅高达11%。不到一季已升了这么多,如升下去,全年岂不是可升四成以上?那不用到年中,住宅楼价已可以升破97年的历史高位。有人批评,政府的这项新措施根本没有作用,我不完全认同这种说法。因为,措施确已令炒家无利可图,不得不撤离市场,而市场的总成交量亦随即下调,幅度有两至三成,相信2011年的土地注册处的买卖合约登记量,将无法达到去年的一万六千多宗的水平。

 

在一般的情况下,成交量减少往往会导致价格也会跟着下跌;但今年的情况很特别,成交量虽然少了,但楼价却不跌反升。原因是今次成交量的下跌,并非由实质需求不足所造成。市场上至今不缺真正的用家与长线投资者,缺少了的只是炒家吧了。用家与长线投资者是楼宇的最终承接者,他们才有能力决定楼价可以升至甚么水平,炒家只是中途搭顺风车,想投机分享升幅中的一段差价吧了。

 

炒家被政府的新措施赶走后,楼宇的供应并不会因而增加;而另一方面,楼宇的用家需求与长期投资者需求亦不会因而减少;在主体供求关系未有改变的情况下,楼价亦无法不沿着原有的上升轨继续冲上去。

 

再者,开征短期转让的额外印花税,会令新例执行前已拥有物业的业主,觉得自己手上物业拥有特权,在卖出时不用交额外的印花税。这会减少业主的卖楼意欲,他们觉得把享有特权的楼卖掉去换一些受制约的楼并非明智的选择。所以新例推出后,市场上放盘的人明显减少。在选择不多的情况下,新买家只好付出额外的代价,去争夺仅有的卖盘。

 

在新例推行前,市场上曾对额外印花税该由谁来负责的问题引起争论。政府说他只管收,不管谁付,不付就「钉契」,清付后才可再转让。这实质上新买家承担责任。我属下的公司认为,额外印花费由卖方短期转让所导致,应由卖方负责,这是依理据行事的方法,亦有行家采取和稀泥的方法,认为应该买卖双方各付一半。然而,这些争论现在已变得多余,因为市场上根本没有业主愿意短期转让,即使有人放这类盘,也很难达至交易合约。所以至今仍未出现过这类成交案例。有人曾以为,当买家需要付额外印花税的时候,他们承担高楼价的能力就会减少。但现在市场上根本没有这类成交案例,当然亦没有因要付额外印花税而出现的低价成交。此之所以,措施推出后,市场并没有出现被冷却的现象。

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