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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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为首置而设的土地,发展商肯参与吗?  

2011-02-25 09:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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由于香港的楼价已被内地来的投资者所扭曲,大部分本地的年轻人都有置业无望之感。这种发展,足以破坏社会的和谐。因此,我建议政府在新批的土地中,拨一部分作为本地人首次置业的专门用地,规定在这些土地上所兴建出来的楼宇,必须售予首次置业的香港永久居民;即使将来业权转让,这条规限一样有效。这样,本地人的首置需要才会有保障;只要供应充足,就不愁发展商不按本地人的购买力来订价。有人担心,这类对销售对象设有限制的土地,私人发展商可能没有兴趣参与竞投,以致这个方案最终会胎死腹中。这个我一点也不担心,私人发展商不做,政府可让房委会或房协来做。我建议可让私人发展商参与,既是为了引入竞争,亦可堵住政府与商界争利的指控。


发展商之间向来竞争激烈,只要有个别发展商先行,其他人只好照跟。因为,市场竞争是全方位的,让竞争对手在某一个环节占优,足以令自己在整体上陷入败局。所以,当有新市场出现的时候,发展商会采取先参与了再说的策略,以免行家率先占领高地。况且,为本地首次置业而设的土地,绝不会是一个小数目,不但会占一定的市场份额,而且会是一条需要长期作战的战线。放弃这条战线,后果足以令自己失去主流发展商的地位。


我同意,当土地上兴建出来的楼宇,其销售对象受到严格根制的时候,其售价亦会因此而受到制约。因此,很难期望发展商在竞投这类土地时,出价会与没有设限的土地一样高,但亦不见得,发展商在发展这类项目时会无利可图。

                                                            
在香港,楼价中大部分是地价,建筑成本不高。因此,纯从建筑成本的角度去考虑,香港人不会买不起楼,问题只是地价怎样算吧了。如果政府坚持卖这类设限的土地时,一样要收足与不设限土地一样的地价,发展商当然不会去冒风险。但如果政府肯把卖地的底价订低一点,留一部分利润给发展商,那就不愁地产商不来玩这个游戏。


地产商用甚么价来投地,视乎地上建出来的楼可卖甚么价钱。在开始时,这类设限的楼只要卖平过不设限的楼宇,已会有用家承接。因为现时不设限的楼一样有用家买,没有理由用家会有平的不买,反拣贵的来买。


从地产商的角度来说,应趁市场上尚有很多人未圆首置梦的时候,率先兴建这类专为他们而设的楼宇。这样,他们就可以抢先服务这批购买力较强的未置业者。若然起步慢,待好客都被先行者抢去时,他们建出来的楼,就只能卖给购买力较差的客,价钱自然卖不高,利润也不会大。这是一场先行者可占优的游戏,故不愁发展商不从一开始就一齐来捧场。

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