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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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楼价为何没有大跌?  

2011-11-16 10:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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欧洲危机令世界经济重现二次衰退的机会,全球股市都因而大幅回落,香港亦无法例外。股市回落令人们的情绪转向悲观,有人因而把这种情绪投射到房地产市场,认为本港的楼市已经见顶,今后会进入萧条期,跌幅会有三至四成,要到2014年才有机会缓慢复苏。

 

这种预测相当吓人,如果情况真是这么恶劣,投资者理应立即抛售手上物业,将来再找机会补回也有着数。然而,市场拥有物业的人似乎还未完全接受这种观点。他们大部分都按兵不动,宁愿观望一段时间之后再算。

 

另一方面,未买楼的人也不愿冒风险在这个时候入市,所以这个时候的交投非常少,只及高峰期的三四成左右。

 

虽然大部分业主都惜售,但市场上总会有一部分人因各种原因而需要卖楼套现的。在这种现势下,要套现的人是非减价不可的。但他们似乎并不用减价太多,已找到承接。报纸上的所谓大幅劈价,只是个别案例而矣。按政府的统计,第三季的住宅楼价跌幅,只是2%。而按中原城市指数,由高峰期至今,楼价的跌幅亦不足5%。楼价在一个月里的波动,也不及股市一天的跌幅。可见这两个市场是完全不一样的,把股市的反应直接投射去楼市,会很容易出错的。

 

香港的楼市,经过97金融风暴的洗礼,投资者已变得十分谨慎,大都量力而为,不作过度的借贷,所以不容易出现因财务压力而产生的抛售潮,业主坚守阵地的能力很强。

 

在住宅市场,统计数字显示,有一半业主早已供完楼。这些小业主,有换楼的需要,而没有卖楼的压力。他们眼见市场上供他们换楼的单位很少,而且价钱高据不下,所以他们也不肯轻易把自己手上的单位贱价出售。

 

现时楼价虽有微调,但租金却依然高企,以至卖楼之后转为租楼住并不化算。再者,在主权债务也出现危机的时候,由国家印发出来的货币根本不可靠。楼宇是实物资产,供应量有限,持有物业总比持有可以大量印刷的货币安全。

 

现时,通缩的威胁与通胀的威胁同时存在。政府救市失败,市场会担心通缩;一旦救市成功,又会担心通胀。两种情况会交替出现,而不是一面倒的只会通缩。如果一担心通缩就卖楼,一担心通胀就买楼,结果只会左面吃一巴掌后,又到右面吃一巴掌,令自己的财富不断蒸发。

 

现时各国政府救市的方法,不外是增发新债去赎旧债;每次爆发新危机,就得加大救市的力度,最后一定会出现一次超级大通胀。此之所以,连没有利息收的黄金也有人买。

 

金价自21世纪初的低位上升,升幅已逾六倍;但同期本港的楼价只升了三倍半。对很多有闲资的人来说,与其持有没有利息收的黄金,不如持有有租收的物业。此乃在欧债爆破的威胁下,本港楼价仍没有大跌的原因。

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