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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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七国当全球 调查欠全面  

2011-01-30 08:56:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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由美国Demographia与新西兰的Performance and Urban Planning两个机构所作的国际楼价调查显示:香港是他们有取样地区中楼价相对最高的城市。周二,全港主要报章都以显著的版位报道了这项消息,所用的标题相当夸张,很多都强调,香港的楼价已是「全球最贵」,买家「最难负担」。


这其实并不十分真确。因为这两间机构所作的调查的范围十分狭窄,只涵盖七个英语国家;其中香港,只是一个特区,不足以反映中国的整体情况。这样得出来的结论,怎说得上有全球性的意义。传媒的报道方式,显然有点偏颇。


今次调查的比较方式,并非以绝对楼价作比较;否则排第二的悉尼,不可能贵过排第十的伦敦。今次的比较方式,是以楼价的中位数除以当地家庭年收入的中位数,再以所得的比数,作为楼价高低的指标。这与香港常用的每月供款占家庭入息中位数比的计算方式不一样。由于没把利息因素放进去一并考虑,很难得出在香港买楼最难负担的结论。在中国内地,供楼的利息,可以比香港高一倍,而且贷款更为困难。因此,香港现时绝不会是负担最重的地方。


人口调查的资料显示:香港有一半业主已供满楼,而需要供楼的,每月供款也只不过占家庭入息的三、四成吧。即使是买新楼的,原来很多买家都不用借到尽,有些甚至可以一次过付款,令银行可提供的贷款供过于求,经常得进行减息战。可见楼价只是与某部分人的购买力脱节,而不至于与市场的购买力脱节。


今次调查之所以会得出不确的结论,是因为调查的对象是英语国家;英语国家中,除了澳洲与加拿大之外,其余都在金融海啸中元气大伤,经济前景不甚乐观。这种悲观情绪,无可避免会在楼价上反映出来,因而令香港楼价偏高的情况更为明显。若果今次调查,能包括一些经济增长势头好的地区,如中国、印度、俄罗斯、或新加坡之类,那么调查的结果一定不会这样。


中原地产已在内地三十多个城市展开业务,以我们手上的数据,如果按今次调查的方式去推算,内地楼价也远比香港高。香港楼价的中位数比家庭入息的中位数高11.4倍,而内地则可高至1215倍。内地楼价绝对比香港更难负担。只是内地经济前景看好,楼价中就会包含更高的溢价。有投资股票的人应该会明白,前景好的公司,PE一定较高,大家一定较容易接受高一点的溢价。


我这样说,并非在于为已经过度炽热的楼市火上添油,本栏一直支持政府以果断措施遏抑楼市,我希望读者留意的是:目前的楼价虽然不合理,但没有人可以知道,这种不合理的情况还可以持续至一个甚么样的程度。我们不应随便根据一个不全面的调查就妄下结论,以免造成投资上的损失。

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