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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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「房产税」可遏投资意欲  

2011-01-25 09:20:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重庆市政府决定率先在重庆推行「房产税」,向拥有物业的人征税;希望对近期又再复炽的楼价起一定的遏抑作用。但由于政府尚未公布征收方法的细节,譬如先向哪一类楼宇征收?征收的税率是多少?以及甚么时候开始实施等,所以暂时只有心理上的影响,未知实质的作用有多大。


香港没有正式的「房产税」,所以香港人对「房产税」并不十分了解。在香港,拥有房地产也得交税:一是「地租」或叫地税,二是「差饷」,三是「物业税」。
香港的土地是不卖的,政府只是把土地批租。香港的业主实为租客,所以每年都得向政府交「地租」。「差饷」的原意是差人(警察)的粮饷,拥有物业者需要差人来维持治安,所以需要承担差人的粮饷。但现时的差饷,已成为一般的政府税收,并非专门用在地区的治安开支。而「物业税」则是在业主把物业出租时才需缴交,收不到租就不用交。


大陆的「房产税」应是香港的「地租」与「差饷」的混合体。房产的拥有者,除了需要政府维持治安之外,还需要政府搞好市政建设,提供基础建设等,故政府向业主征收「房产税」不是没有理由的。


香港的「地租」与「差饷」的征收方法,都是与物业每年可收的租金挂钩的。政府会先评估物业每年可收多少租金(称为差饷估值),然后以这个估计出来的租金作收税的基数。「地税」收估值的3%,「差饷」收估值的5%(差饷的征收率可以变,每年财政预算时可以重订)。「地租」与「差饷」是以租金的「估值」来征收,不管是否真有租金收入,一样要交。


香港的租金回报率,一般在4%左右,所以「地租」加「差饷」占楼价的比例只是4%x(3%+5.5%)=0.34%,并不算太高。重庆房产税的征收比率,传言是1%,是香港地租加差饷的三倍。如果房产税真的在内地全面落实的话,在内地拥有物业的成本,将比香港高三倍,足以打消有些人的投资意欲。


内地的地方政府,对征收房产税的心态矛盾。房地产投资是地方经济的主要动力,故地方政府都不想打击地产投资意欲。但另一方面,地方政府已意识到,他们手上的土地已卖得七七八八,将来政府从卖地得来的收入,无可避免会愈来愈少;如果开征房产税,以后就可以有新收入,而且非常稳定。


然而,内地今次推房产税,目的并非想为地方政府增加收入,而是想藉此去遏抑投资意欲,不排除会单独针对某类楼宇,而不是全面征收。此外,若果税率订在楼价估值的1%,仍未能达到遏抑投资意欲的话,政府可能进一步提升征税的比率。


近年内地楼价每年的升幅都超过10%,把其中的1%拿来交税,阻吓作用不大(内地此税项像本港的「地租」及「差饷」,需按年缴交)。除非学香港政府收额外印花税那样,一收就收15%,那就一定没有人愿意持有物业。一年收15%,不用七年,就等同把整个物业的价值交了税。由此可见,收房产税是一定可以打击投资意欲的,关键是征收多高的比率吧了。

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