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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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年供两万个住宅够吗?  

2010-10-22 09:44:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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特首在施政报告时说,打算每年为私人住宅市场提供可兴建两万个单位的土地。有人问我,这够吗?

 

简单地从数字上去看,这应该差不多了。因为,香港现时住屋的总存量已略多过家庭数字的总量。即是说,每个家庭理论上都可以有一间屋住。可是,现在有人有不只一间屋,有人却只能租住板间房;原因不在于房屋供应不足,而在于财富分配不平均。这个问题成因复杂,不可能透过增加一点房屋供应就可以解决。

 

再者,香港现时的问题,不在于是否每个家庭有楼住,而在于有庞大的换楼需要。过去,香港兴建的大部分都是细单位,人们希望可以尽快有机会去换一些中大型的单位。如果政府可以把供应量增多一点的话,换楼的速度就可以快一点,民间的怨气就会少一点。

 

香港现时已有一半业主已供完楼,没有再欠银行房贷。他们本来处于甚有利的换楼条件,只要卖了原有的单位,再加一点钱,就可以买多几百呎楼面,入住一个近千呎的单位,生活可以舒适很多。但是,由于新楼供应不足,新楼的价格与旧楼的价格之间的差距被拉得很阔,以致想换楼的人,即使有卖旧楼得来的钱作基础,亦没法令他们有条件去换大单位。

 

这批想换楼的人,本来前几年还觉得自己是有条件换楼的,尚未行动是因为希望等到更好的入市机会吧了。但金融海啸后,各国都采用量化宽松政策,楼价不跌反升,令他们有点措手不及。现在,楼价依然升过不停,他们的换楼希望变得愈加渺茫。

 

因此,政府在考虑每年该有多少房屋供应的时候,不应只看是否人人已有楼住,而是要知道有楼住的人一样会有换楼的需求。政府在考虑新供应的同时,亦必须照顾这方面的需求。把私人住宅供应量增加至两万个,应远远不能满足换楼的需要。

 

由于现时香港人口增长放缓,换楼需求已大过新生家庭的「上车」需求,政府实在没有必要顺从某些偏见,拨地时规定要建细单位,香港已建了太多的细单位,增建这类单位,不但会造成浪费,而且会令想换楼的人,在卖出原有单位的时候,遇到新建细单位的竞争,增加他们换楼的困难,要上车的人,大可以考虑买换楼人士急于出售的细单位。

 

在楼价飙升的时候,市民期望政府增加房屋供应量,着眼点其实并非单是够不够的问题,而是希望可以借着新增的供应量去遏抑楼价。从这个角度来看,每年二万个私人住宅的供应量,是远远不够起阻吓作用的。不过,现时私人投资市场的资金非常庞大,无论怎样增加供应,也填不饱这方面的需求。政府可能觉得自己已无能为力,所以聊备一格,随便增加一些,有个交代算了。

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