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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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买楼不能只看室内面积  

2010-10-21 09:29:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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由于近年地产商卖楼时发水的程度愈来愈严重,以至消费者愈加把注意力放在实用面积上,连特首在施政报告时,也得把它放入议题,承诺会规管地产商,须以实用面积作为公布呎价的唯一标准。有些更激进的意见,甚至认为实用面积,应以室内可铺地毡的呎数为准。我担心这种意见会发展得愈来愈偏颇,以至令消费者在买楼时,失去全面兼顾的能力;并可能令地产商在兴建楼宇时,刻意把一些原来可以放在公用地方的设施也放进室内,以增大实用面积。这种发展,并不一定对消费者有利。

 

很多消费者都不知道,原来我们买楼时,所买得的并非单一的个别单位。我们所买到的业权其实包括三大部分:(一)单位所占地权的比例。屋契上通常都不会说单位的面积,只会说单位占整个地产项目的地权多少equal and undivided shares(相等但不可分割的股份。)这样,楼宇将来需要重建时,单位的业主就可以循这个比例去分享自己在土地上的权益。由于这些股份是不可分割的,单位业主不能单独拆卸重建,单位与单位之间的利益是相互融合的。(二)某个单位的单独使用权,不容他人干扰。(三)整个项目的公共地方的共同使用权及管理权。有关的权益与责任会写在大厦公契中,内容包括管理费如何分摊,维修如何决定,以及业主立案法团如何组织等。

 

由此可见,买楼实是一种非常复杂的决定,不宜把注意力只集中在某个单位的室内。如果不是住独立屋,我们每天出门,都要坐电梯,经走廊,我们可以不为公用地方而付出代价吗?因此,地产商在卖楼时要我们一并购买整个大厦的建筑面积不是全无道理的。问题是建筑面积该如何计法,该有清晰的定义,不容地产商胡乱作大。

 

我担心,如果消费者都只着眼单位的室内,地产商亦会减少公共地方的资源投放,公用面积会愈加缩窄,公共设施会愈来愈少。地产商可能会为每户都设一垃圾处理房(以方便环保分类为名,争取不用计入地积比率),并以分体式冷气代替窗口机,在露台附近安装主机散热。这样,计算单位自身的面积时一定会多些。不排除发展商会设想出更极端的增大室内面积的设计。这种发展都不一定对消费者有利。

 

因此,我认为政府不应只规管实用面积的定义,更应该为市民已经习惯使用的建筑面积下定义。定法可以很简单,就是以单位自身的实用面积,除以所有单位的总实用面积;得出的比例就可以拿来分摊整个项目的建筑面积。在计算整个项目的建筑面积时,凡获政府宽免的面积(即不用计入地积比率的面积),地产商亦应宽免消费者。既然政府可以不计地产商地价,地产商亦应该不计消费者楼价。这样,整个项目的建筑面积一点不难计,以地皮面积乘地积比率即可得。这个定义非常简单,地产商一定难以作弊。

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