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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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地产股价未反映发水限制  

2010-10-19 09:33:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨文已指出:政府的限制发水措施,对消费者未必有利。因为,措施一旦实施,以后兴建出来的楼宇,露台会细小一些,走廊会狭窄一些,大堂会局促一些,消费者未必喜欢。

 

其实,政府大可以让地产商继续额外兴建多一些设施,只要在卖楼时,不准地产商把政府没有计地价的宽免面积,也算进卖楼面积就是了。这样,政府就不用在打击地产商发水的同时,误伤消费者了。

 

不过,作为抑市措施,这项政策仍是相当有作用的。一块地值多少钱,视乎土地之上能建多大面积的楼宇。过去,地产商在兴建楼宇时,可发水成半至三成。现在政府设上限,发水最多一成。那将来地产商能够兴建的面积就会少5%至20%;地产商卖楼时的收益,亦会同步收缩;令他们将来一定不愿用之前同样的高价去投地。

 

我相信,若果政府把在施政报告前出售的那块义德道的土地,压后一段时间才拍卖的话,卖地成绩一定会明显回落,可能连一万七千元一呎楼面地价也达不到,比上一幅拍卖的义德道地皮的成交价还要低。

 

政府这次在地产商投得土地后,第二天就宣布要限制发水,等同削减他们在出价时以为可以兴建的面积,对地产商并不公平。其实,政府大可以用将有重大政策改变为理由,把拍卖日期压后。这样不但对地产商较为公平,还可以借拍卖时地价回落,去证明政府的遏市措施已有成效。

 

有些激进团体,批评政府容许新措施延至明年四月一日才落实,以致在这个日子之前成功入则的土地,仍可以一如既往地发水。这些组织觉得,政府这样做是刻意放生地产商,向地产商输送利益。

 

我觉得这种批评太过苛刻。我们不应该因为不喜欢地产商就对他们不公平。从法律的精神来说,凡推行新例,理应事先公布,不应该把新例强加于过去的不知情者的身上。一个文明政府,不应像皇帝一样,自己心血来潮就下圣旨,一公布就推行,还要追溯到不知情者。因此,我觉得政府今次提供宽限期的做法是恰当的;这样社会才可以对新例更容易适应。

 

其实,由现在到明年四月一日不外五个半月,能赶及在这段期间入则的土地多极有限;相对地产商手上的土地储备;真是蚊髀与牛髀。地产商的土地储备;很多都是农地;入则前,还得申请改用途、补地价;一定赶不及入则。

 

我相信,香港地产商的资产值,受限制发水措施影响,将大幅被蒸发,损失数以百亿计。然而,在施政报告后,香港地产股的股价,只作过相对温和的调整。看来一般投资者对这项措施的杀伤力,仍未有足够的认识,以致地产股的股价还未有把这项因素充分反映出来。

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