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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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限制「发水」没对症下药  

2010-10-18 09:40:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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特首在施政报告中表示:政府将收紧政策,限制地产商建发水楼,设立10%为「发水面积」的上限。有朋友问我,这是否等如以后买楼有九成实用?我这位朋友学贯中西,但依然对「发水」性质全无认识,相信普通市民对此都可能有所误会。我有需要在本栏解释一下。

 

其实,过去政府一直只规管地产商如何起楼,却不规管地产商如何卖楼。地产商如果起大了面积,一定会被政府追究,可能连入伙纸也拿不到;但至于地产商在卖楼时说每个单位有多大,政府就不予理会。即使是今次,政府限制的,亦是地产商在建屋面积上可获的宽免尺度,而不是针对卖楼面积上的发水。

 

政府批地,通常都有地积比例的限制。所谓地积比率,是指土地上可建的楼宇面积与土地本身的面积的比率。譬如,有一块一万呎的土地,如果地积比率是八的话,即是说土地上最多可以建八万呎楼。有些必要的公共设施,如电梯房、火牛房、泵房、以至车房等,一直可以获得宽免,不用计在地积比率上;但露台、电梯大堂、楼梯,以及走廊则需要计算在地积比率。九十年代末,政府为鼓励地产商建露台,及扩阔走廊与电梯大堂,增加了这方面的宽免。

 

这项政策,对消费者不无好处。当露台需要计在地积比率时,地产商起楼都没有露台,因为露台卖不起价。但现在起露台不用计地积比率,即是每个单位的面积不用减少,还可以加建露台一起卖,地产商当然乐于为所有的单位都设露台。结果,近年所有新建的住宅楼宇,都有露台。这种设计甚获消费者欢迎。

 

现时,政府所谓的限制发水,就是减少这种宽免。其结果将会是,以后起出来的楼,露台面积会减少,地下大堂会显得局促。我很怀疑,这种限制是否真正对消费者有利。

 

消费者其实不反对有露台及宽敞的地下大堂,他们反对的是,地产商在卖楼时把政府的宽免也用来赚钱。消费者觉得,既然政府不计地积比率,等如地产商不用付额外的地价,那地产商就不应在卖楼时要消费者再付钱。最好是继续让地产商建大露台以及地下大堂,但卖楼时就送给消费者。大陆的地产商就是凡不用计入容积率(即香港的地积比率)的,都当赠送面积。结果,大陆的地产商都斗谁的赠送面积多,消费者成了得益者。

 

现时,政府虽打算限制地产商在地积比率上的宽免,但仍有10%的「发水」上限。这些不许地积比率兴建出来的面积,部分依然可以用来卖给消费者,如露台就是。但为甚么政府不计地产商钱,却容许地产商计消费者钱呢?不解决这个问题,怎算对症下药?

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