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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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小量兴建居屋反助楼价上升  

2010-07-21 08:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有部分政客,常以建居屋可遏抑楼价为理由,鼓吹复建居屋。现实是居屋在这方面起过的作用甚小,原因是房委会在居屋的兴建数量上甚有节制,根本没有以遏抑楼价作为兴建居屋为目的。

 

居屋自1978年推出,至2002年搁置,24年间,私人楼价自三百余元一呎升至三千余元一呎,合共升了十倍。足见以过去的供应量,实在不足以对私人楼价起遏抑作用。

 

居屋虽然由政府透过房委会兴建,但政府却放弃自行订价去影响私人市场。相反,房委会为居屋订价时,只会跟随私人市场的价格浮动,只是为了买家提供一个折扣吧了。因此,只会出现居屋的价格随私人楼价高而水涨船高,而不会出现私人楼价因居屋订价低而水退船低。在这种机制下,推出居屋很难可以对私人市场起调节作用。

 

再者,居屋出现后,地产商不得不因应居屋的入息上限,而自行重新定位,把低收入的,符合申请居屋资格的买家让给房委会去照顾,地产商则集中力量照顾收入较高的那批客户。当地产商所兴建的楼宇,其销售的对象还包括那些较低收入人士的时候,他们就得将货就客,兴建一些如大同新村、荃湾中心级别的楼宇,订价不能太高,否则客户会负担不起。但如果这类单位,有居屋负责提供,那私人发展商就只好去兴建高一档次的「豪宅」,其订价自然不会便宜。因此,居屋的出现,收窄了私人市场的范围,令私人市场的买家都来自高收入人士,他们的负担能力强,令私人楼价更容易上升。

 

另一方面,由于房委会在订定居屋的售价时,只需参照由高收入人士组成的私人市场来订价,所以即使打了折扣给居屋买家,一样绝不便宜。房委会不但不用为出售居屋而作任何补贴,而且可赚取大量利润。如果居屋的业主将来补地价的话,那就等如连折扣也没打过,利润等同私人市场的地产商。

 

居屋的买家以为房委会益了他们,实质上房委会在他们身上所赚到的钱,不但足以抵销兴建居屋的成本,而且还有足够的利润,用来建公屋,解决基层的居住问题。房委会作为一个福利机构,竟能自负盈亏,不用政府每年拨款,真是全球独一无二。英殖民地统治者的技俩,的确真有一手。

 

不过,殖民地政府很清楚,居屋只能小量供应,能令中产有抽中签的希望已足够,不能真的令中产阶层都不去买私楼,改为等政府照顾。因为一旦私人市场的价钱升不起,居屋也难卖得好。如果楼价跌至连建居屋也要政府补贴,势必连建公屋的能力也受影响。

 

回归初期,特区政府因摸不透个中奥妙,真的大建居屋,结果令整个社会都付出了沉重代价。现在又有政客热衷要政府复建居屋,而且还要真的大做,香港市民可要想清楚,这条路是否真的可以行得通。

 

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