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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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政府应如何调校楼价?  

2010-06-21 09:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府已不等地产商勾地,而主动推出土地拍卖,证明政府已经知道房地产市场供应不足,有需要加快土地的供应。这方面社会没有异议,现时的问题是:应增加多少?是否应有每年的指标?应增加哪类土地?以达到把楼价调至与经济增长同步的目的。

 

七、八十年代是香港战后一代踏入结婚年龄的高峰期,每年初都有大量新生家庭产生,对上车盘的需求甚殷,每年需要近三万个私人单位。现时香港人口老化,新一代又不愿生孩子,故对房屋的需求已不如七、八十年代的高峰期,每年的供应量已无需去到三万个水平,我觉得可以先尝试以二万个单位作指标。

 

我说尝试,是因为影响社会对楼宇需要的因素很多,很复杂,一时一样,又互为影响,根本没有一条可行的程式去计算;因此,订死一个每年的供应指标是不切实际的。过去,政府就曾订过八万五的死指标,证明并不可行。所以,我认为可因应市场的情况,不断作出调校。

 

最简单的做法是以楼价的升跌作准则。当楼价升得快过经济增长时,增加土地供应;当楼价保持与经济增长同步时,沿用原有的供应速度;当楼价出现明显回落时,减少土地供应。这个准则虽一样有漏洞,但起码叫做回应了社会的要求,不会引来太多的批评。

 

楼价是不断地波动的,政府为此亦不用太紧张,否则一年内指标可能都要变几次,我觉得基本上可以每年订一次,在制订财政预算时,按过去一年楼价的变动,去制订新一年的供应量。但如果年中已发觉楼价偏离经济增长速度太多时,政府亦可以中途增加或减少土地供应。

 

这个决定,由政治问责官员作出已可,不用成立甚么有公众参与的「调校委员会」。我参加过这类委员会,发觉其成员都各有政治立场,他们在会内只为自己所代表的组群争取利益,完全不考虑社会的整体利益。他们的立场鲜明,意见千篇一律,毫无新意,却死守原则不肯妥协,开会的目的只是做政治秀,实在浪费时间。不如由有关官员及时作出判断,并为自己的判断问责。

 

政府在调校楼价时,应首先考虑民生的需要,保证每年都有足够的中小型楼宇供应,并令这类楼宇的价格处于市民可以负担的范围之内。我所指的负担能力,并非指一出社会工作就可负担得起,而是需要努力工作,克己节约,在十年左右的时间里可以储够首期买上车盘。不可能把个人买楼的责任全部推在政府身上。

 

为保证每年有足够的中小型楼宇的供应,政府在批地时应有规范土地上需兴建多少个单位及每个单位的面积范围。豪宅用地的规管可以松一些,但中小型住宅用地一定要管。当建成后的单位,因面积不大而需要卖给普罗大众时,地产商要卖楼时,就得按销售对象的负担能力来订价。这样,民间的怨气才有机会减少。

 

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