注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

施永青 的博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

网易考拉推荐

楼宇投资的偏好何来?  

2010-06-11 09:11:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

由于楼宇同时有使用价值与投资价值,常导致政府在制定房屋政策时顾此失彼,无法达至政府的预期效果。一般政府都倾向从使用性方面来考虑房屋问题,因为它涉及民生,搞不好会导致民怨沸腾,政治不稳。因此,政府最不想看到楼宇的使用价值被投资行为所扭曲,以致用家没法有能力买楼。所谓房屋政策,大部分都是遏抑房地产投资的政策。

 

譬如现时内地,买第二套房就视你在投资,银行就最多做五成按揭,利率要比买第一套房高一半,将来甚至需要每年缴交保有物业的税项。但即使这些措施一一落实,我也认为难把对地产有偏好的投资者一一赶走。那么,地产投资的吸引力为何总是挥之不去呢?

 

一般商品都是有消耗性的,会被吃掉,或用坏,其原有的价值会随消耗的程度,一步一步消失。但楼宇则不同,它的价值由两个部分所组成,一个是建筑物的使用价值,另一个是土地的投资价值。建筑物的价值会随时间折旧,设计会过时,设备会残旧,日久会倒塌,再也没有使用价值。但土地却有其不灭性,除非太阳把地球吃掉,谁也没法弄走建筑物之下的土地。

 

土地的价值,连智能比人类低的生物也早已深切了解。植物需在土地上生长,它们会不断以自己的繁殖能力,霸占更多的土地。食草动物为了生存,当然亦要霸占土地,至于食肉动物,其地盘意识就更为强烈。人类的历史,本身就是一部土地争夺史,原因是我们的财富皆源自土地。中国人说「有土斯有财」,绝不是一句空话。

 

土地值得投资,除了因为它的不灭性之外,还因为它的增值能力。土地的价值,取决于土地上生活的人如何利用土地的能力。拿土地来耕种,一亩地一年约可产一千斤谷,仅够农民自食其力,余下可供交租的钱不多。因此,农地一亩一年也只能收数十元租。但如果在土地上进行工业生产,其可以产生的利润就可以比耕种多数百倍,视乎生产哪一类商品,因此,同样一块土地,随着利用土地的方法改变,其价值亦会跟着改变。香港早期只有渔农业,后来搞进出口,继而发展工业、服务业、金融业,生产力愈来愈高,其土地价值也水涨船高。人类的科技正不断进步,生产力正不断提升,土地的可利用价值亦在不断增长。此之所以,经济周期只会造成物业价格的起伏,但改变不了其价格上升的总趋势。

 

在内地,由于将会有大量农民移居城市,加上人们对宏观的经济增长具长期看好,以至大家都认为未来楼价还有很大的上升空间,导致内地楼价出现了一定的泡沫。现在政府虽然推出了不少遏抑地产投资的措施,但效果都不太显著。我估计,内地楼价虽会作适量的调整,但幅度只会在成半到两成之内,然后楼价会在高位徘徊,等经济逐步追上来。政府的措施无疑增加了地产投资的成本,但没法改变人们投资时的偏好。

  评论这张
 
阅读(546)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017