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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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迟些买楼会着数吗?  

2010-06-10 09:19:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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虽然有读者曾提醒我,不宜在本栏讲太多地产议题,以免被人以为我卖花赞花香;但亦有很多读者表示,很想听听我对地产问题的看法;他们觉得,我在这行有三十多年的经验,我的意见应该有参考价值。我的取态是尽量少讲,只在关键的转角位置,才与读者分享一下我的观点。

 

上次我谈地产是政府刚推出九招十二式的时候,当时不少论者都以为政府的措施不会有效,我则持相反的意见。事实证明,措施推出后,地产商不得不重新部署去适应新的开盘要求,新盘迟迟没法开出,一手市场很快就冷静下来,继而连二手市场的气氛也受影响。地产商于是在土地拍卖时采取了较为保守的态度,接连卖出的两块新界地。成交价都逊于市场预期。地价回落导致市场对前景不再盲目乐观,自去年春天以来的楼价上升趋势终于被政府的政策拉停,价格亦出现了轻微的调整。

 

现时市场最关心的问题是:楼市是转势还是调整?如果是转势,那要跌多少才能找到支持位?如果是调整,那这场调整会为时多久?调整的幅度有多大?等到甚么时候入市最为合适?

 

我认为,当前楼市的主趋势仍是上升。金融海啸后,人们对印刷出来的资产证明书仍有顾忌,投资者对地产仍有偏好。在政府的遏抑下,流入市场的资金或会减少,但看不到有流走的现象。除非是急于用钱的业主,否则套现都没有甚么吸引力,与其放在银行收息,不如收租算了。两者的回报,相差几倍。

 

最近楼宇的价格虽出现了轻微的调整,但租金却持续上升,反映社会对楼宇的实质需求仍在增加,因为租楼的人一定是用家,不会是投机者。以我过往的经验,楼价甚少会在租金上升的时候,率先掉头回落。

 

自2003年以来,楼价虽升了一倍半,但大部分中小型住宅仍未升破97年的高位,比十三年前的高价还不如。读者或会觉得97年的高价是不合理的,不宜用作标志竿。但这十三年来,香港经济的增长虽然不多,但内地的增长却速度惊人。现时香港的楼价不但要反映香港人的购买力,还得反映内地人的投资能力。除非我们限制外来的投资者,我们在推算楼价时,不能不考虑内地经济增长的因素。

 

即使纯看本地经济,香港的复苏势头也远比欧美国家好,第一季的增长高达8.2%,失业率亦维持在5%以下的水平,而工资已有恢复上升的趋势,加上利率偏低,供楼利率年息一厘也不到,买家的负担仍不至太吃力,供楼占入息的比例仍在40%以下,属安全水平。另一方面,市场资金充足,楼宇贷款总额只占存款的21.66%,比97年的33.52%相差很远,可以预期,在未来一段时间里,银行对楼宇贷款,仍会十分积极。在楼宇的供应量短期无法增加的基础上,香港的楼价应是易升难跌。

 

由此可见,今次楼市的调整,乃政府政策使然,经济因素依然对楼市有利,而且还会不断发挥作用。因此,我估计今次调整为时不会太长,最坏的时刻可能已经过去,之后或者会升得慢一点,但掉头向下的机会不大。

 

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