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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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地产已成路径依赖  

2010-03-31 09:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对经济理论不太熟悉的读者可能不知道甚么叫做路径依赖,所以先得解释一下。

 

这是一种经济理论,用来解释为何系统一旦形成,就有惯性力量令成员沿着原有的选择一路走下去。日子久了,系统会不断自我强化,成员会对行惯了的路径造成依赖,甚至盲目地因循,即使有更好的替代性系统出现,也不愿放弃原有习惯。因为采用新系统的初期,交易成本一定会增加,既得利益者一定不肯去冒新风险。

 

有人将五只猴子放在笼里,并在笼顶吊上一串香蕉,只要有猴子伸手去拿香蕉,就用高压水枪去教训笼里所有猴子,直到猴子们都以为谁要是想去拿蕉,谁就会触动水枪掣,不敢再试。然后,人用一只新猴子换出笼里的一只猴子,新来的猴子不知规矩,又想去拿香蕉,笼里的猴子怕给水枪射,立即加以阻止,并把新来的猴子打了一顿,直到新来的猴子也服从规矩为止。试验人员如此一只一只地把经历过水枪教训的猴子换出,但新来的猴子都会逐一承继笼里的规矩,即使不出动水枪,笼里的猴子也不会去拿香蕉。

 

读者可不要以为猴子才这么笨,人一样会依赖行惯了的路径。最简单的例子是英文打字机键盘上的字母排列方式。很明显现有的设计是不高明的,A是最常用的字母,却安排一般人最不灵活的左手尾指去按。但由于这种设计已沿用了过百年,社会上已有太多的人用惯这种打字模式,因此虽有人设计出更好的键盘,都很少人肯用,新设计的打字机都滞销,没法与原有设计竞争。即使发展至计算机年代,计算机的键盘一样逃不出路径依赖的规范。

 

香港房地产业在社会里所扮演的角色,已在整个社会系统里形成一种路径依赖,虽然明知存在着很多不合理的地方,但改动的机会成本实在太大,今后是否有官员去尝试改动也很成问题。董建华推出「八万五」建屋计划,等如笼里第一只去拿香蕉的猴子,结果害得全港上下都被水枪教训了一顿,捱了战后最长的通缩期。以至现有的公务员都觉得依赖旧有的路径较安全,不敢改变高地价政策。

 

现实是特区政府的财政收入很依赖房地产有关的收入:卖地、补地价、地产交易的印花费、差饷、地税、物业税、地产商的利得税等,高的时候,占了政府收入的三分之一;政府不依赖这条路径,还有甚么更有把握的路径可走?

 

此外,香港有超过六成的家庭拥有自住的物业(包括居屋与已出售的公屋),他们的主要财富就是存放在这间屋里。如果高地价环境一旦改变,他们的财富就会蒸发,整个香港的消费能力与投资能力都会受破坏,连没有楼的人的生活也会受影响。因此,说房地产业已成了香港经济发展的路径依赖该不会错。

 

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