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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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分层契的产权有限  

2010-03-22 09:36:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有论者以维护私有产权为由,反对政府降低旧楼重建的收购门坎。可惜他们对楼宇业权的认识有限,以致造成某些误解。我就我所知,提供一些不同的角度,供读者作思考。

 

楼宇内个别单位的业权源于土地的业权,香港的土地业权,基本上是lease hold而非free hold的。即是说,土地的大业主是政府,政府是以lease的方式把土地批租给市民使用,政府从未把土地卖断。在这种情况下,小业主的业权并非无限的,而是受到政府批租土地时的lease condition所制约,不宜把它们等同一般的私有产权。若然我们真的要保护产权的话,就不能只保护小业主的业权,而不理大业主的业权。要知道,政府是代表广大市民的利益去持有土地上的权益的,舆论有责任站在社会整体需要的立场上讲说话。

 

设计lease hold模式业权的原本构思,就是为了让作为大业主的政府,可以在日后市区需要重建时,拥有较大的主导权。舆论应促使政府负起这方面的责任,而不是助个别为谋取私利的小业主去妨碍市区重建。

 

为解决旧区重建停滞不前的问题,我建议政府以后在批租土地时,便在批租的条文里,清楚说明将来重建时的游戏规则,讲明有多少比例的业主赞成出售就得齐齐出售,届时大家都得依例执行,不可再有异议。只要批租条文一早列明,那就不存在损害产权的问题。现实是:即使按现有的批租条文,政府也一样有权在租约到期时,向小业主收回土地,按新规划另作发展。小业主若坚持不迁不拆,在法理上是说不通的。

 

再者,分层契的条文说得很清楚,小业主并没有直接拥有地权,而是拥有一种equal and undivided shares,他们所拥有的股权,利益是互相浸透,不可分割的,譬如二楼的业主无权不让水喉电线经过他的单位去到三楼或以上的单位;地下的业主亦无权拆去受力墙,影响楼上单位的结构安全。由此可见,分层契的业权本身就是有局限的,并不是拥有绝对自主权的。

 

其实,分层契根本不是香港某些地产商所发明的,它的概念来自罗马时代condominium,其精神是:独立使用,共同管业。即是说小业主有个别单位的专用权,但整座大厦就得由小业主共同管理,不能以少碍多。所以有分层契的同时,还会有大厦公契,在涉及共同利益的时候,仍会采用少数服从多数的原则,仍得有一套事先讲好的会议程序。既然分层契的精神是需要共同管业,当楼宇日渐残旧,小业主们当然有权一起商议最佳的处理方式。如果有八成的人赞成出售,就要大家一齐出售,我不觉得有何不妥。相反,若要多数人的意愿受制于少数人的取态,那才是不公义的。

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