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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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楼价上升知多少  

2010-03-09 09:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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按国家统计局的数字,09年内地楼价上涨了1.5%,内地民众听到这个数字后,为之哗然,以为统计局把小数点的位置弄错了,是升了15%,而不是升了1.5%。有网民甚至质疑统计局弄虚作假,以减轻人民对房价高升的怨气。

 

其实,全国性的统计数字与个别人的感受不一致是正常的。西方社会亦经常有人怀疑政府公布的失业率与消费物价数字的正确性。不过,西方政府的统计部门,不单会公布统计的结果,还会告诉人民,原始数据的来源与统计采用的方法,人民可以自行去验证,亦可知道为何会有误差。中国政府在这方面仍有大量改善空间。

 

针对民众的质疑,国家统计局的解释是:1.5%是指全国70个大中城市的全年平均升幅,而非公众关注度较高的某些大城市的楼价升幅。再者,09念头5个月楼价曾因金融海啸而下跌,到6月份才从低位回升,虽然之后连续上升了7个月,但大部分只是收复失地,真正的全年同比升幅不大。一般人觉得升幅很大,是因为错拿5月时的低位与年尾的高位相比罢了。

 

这个解释不无道理,但现时全国楼价大部分都处于历史的高位,比对上一次高位的差距也不只1.5%,此之所以大部分民众都没法接受统计局的数字。

 

照我所知,统计局的数字之所以会与民众的感觉不一样,源自两个方面的因素。其一是原始数据出错,其二是在统计时没有适当地加权调整。

 

内地很多地方都有增值税,卖方为了避税,很多时都会要求把真正的成交价掩盖起来,沿用原先他自己的买入价算了。

 

本来,这样做等如把交税的责任转嫁到下手。但由于内地是卖方市场,卖方有能力主导成交方式,买方只好迁就。因此,内地房产证上所显示的楼价,很多都是假的,偏低的,统计局利用这样的数据作统计,所得的升幅,当然与民众的印象有距离。

 

此外,即使拿到真确的成交数据,要科学地统计楼价的升幅也不容易。因为,房地产是同一性很低的商品,两个交易价格上的差异,除了会反映期间楼价的升跌外,还会反映两个单位在质素上的差异。譬如,上月成交了一个向工厂的太古城低层单位,呎价4,300元,今个月成交了一个向海的高层单位,呎价8,600元。我们不能因而说太古城的楼价在一个月里升了一倍。同是太古城,亦会产生这么大的误差,国家统计局要做全国性统计时,要科学地为数据作加权更不容易。

 

近年,内地城市的市中心已乏土地供应,新推的楼盘多在郊区,故新近的一手成交价会偏低,国家统计局的数据可能因而被扭曲了。

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