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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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旧楼重建价值为何不一  

2010-03-23 09:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有小业主向传媒投诉,发展商在收购旧楼时刻意压价,开出的价钱比邻近新盘的售价低很多。

 

其实,在自由市场上,所有买家都会刻意压价,投诉也改变不了买方这种心态,即使为此而立法,买卖双方各自谋取最佳利益的行为也不会改变。社会可以做的,是为市场提供一个自由竞争的环境,让卖方可以选择出价高的买方作交易。当买方之间有竞争的时候,只懂得压价的买方就会买不到自己的心头好。小业主可东家唔卖,卖西家;小业主亦可以拼命抬价,抬到有发展商就范才卖。

 

不过,小业主应留意市场的动态,留意其它同类小业主的取态怎样,发展商一样会拣便宜的才买,把价抬得太高,只会落得长期卖不出的结果。当小业主发觉同一大厦的绝大多数小业主都肯接受一个比他要求低的价钱时,他应认真检讨,自己所订的售价是否脱离实际。不然,一旦发展商收齐八成业权,而土地审裁处又批准强拍时,那么余下来的小业主在强拍时卖得的价钱,可能还不及之前卖出的小业主。

 

楼宇重建的价值不一,计算复杂,小业主宜找专业人士征求意见,死守自己心目中的所谓理想价钱,有时会适得其反。同样一个800呎的单位,在同区之内,有些可以卖二千万,有些可能只能卖五百万,原因可能是前者尚未用尽地积比率,后者可能已经用尽;前者可能买入800呎已可建3,200呎,后者则买入800呎只能建800呎,两者可建的面积相差四倍,故发展商的出价亦相差四倍。在发展商心里前者一定更抵买,因为在前者的地盘上,每建3,200呎新楼,才需拆800呎旧楼;但在后者的地盘上,每建3,200呎新楼,就得拆同样多的旧楼,后者拆楼的成本较高,会影响将来的盈利。

 

另一个影响旧楼重建价值的因素,是有多少个小业主肯同时一起卖楼。如果只有一个肯卖,发展商买了也不能重建,所以一定不会出太高的价。现实是大部分发展商都不肯逐个单位慢慢收旧楼,担心会给打钉公司有机可乘。因此,单一的小业主若要卖楼的话,只能在二手市场找用家承接。用家是不会考虑楼宇的重建价值的,出价一定比发展商低很多。此之所以,大部分旧楼的小业主都渴望自己的物业被发展商以重建价值收购。

 

然而,要发展商肯买小业主的单位,关键是要集齐足够的小业主一齐肯卖。过去,小业主要集齐九成业主肯卖,发展商才肯出高价,难度极高。现在,强拍的门坎由九成降至八成,小业主就较容易联合起来与发展商讨价还价,以令物业的重建价值有机会实现。由此可见,降低门坎只会令广大小业主的议价能力提高,而不是如政客所说的,降低了他们的议价能力。

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