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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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收购旧楼门坎应降低  

2010-03-16 09:18:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府有意把旧楼重建的强拍门坎由九成下降至八成,引来一批利益攸关者的反对。他们以维护私有产权为由,批评政府协助财团迫小业主贱卖资产。我觉得这种指控,与事实不符,只会妨碍旧区重建,不利香港的长远发展。

 

香港的住宅楼宇,大部分都已分单位出售。业权分散,落在众多的小业主手里。这种做法虽有利于中产置业,但会导致楼宇残破需重建时,难获一致意见。这不但有损市容,更会造成危险。最近的土瓜湾塌楼事件,就是一个值得重视的警号。

 

要小业主自行合作重建,难度极高;除了财力不足外,更因为在利益分配上不容易有一致协议。比较可行的方法,是由地产商先行收购,统一业权后才重新发展。

 

按私有产权的理念,产权拥有者是无需依从少数服从多数的原则的。即使大厦里的业主大部分都赞成卖楼,但个别业主也有权坚持不卖;导致收购旧楼作重建的努力经常胎死腹中。

 

为方便旧区重建能早些开始,政府早已立例,让收购者在收齐九成以上的业权时,就可以强行把整座物业公开拍卖,只需把拍卖所得,按比例分给不肯卖的小业主就可以完成收购。但事后发现九成的门坎依然太高,立例后,旧区重建的速度依然十分缓慢。于是政府才有进一步把门坎降低的打算。

 

被地产商看中作重建对象的旧楼,通常是那些地积比率未用尽的旧楼,重建时可加建更多的面积,不然地产商怎会以高价引诱小业主放盘?不过,现时社会上出现了一批专敲竹杠的「打钉」公司,他们自恃在旧楼里已购入了10%的业权,就赖死不卖,非要收购者付出惊人的额外代价不肯卖。

 

我曾见过有个案例:小业主想在二手市场出售自己的楼宇,只能卖得三百万元,地产商出五百万元收,大部分小业主都愿意接受;但因为打钉公司咬死要三千万元一个,结果收购无法完成,众多小业主的卖楼愿望因而无法完成,被迫继续住在环境恶劣的旧楼里。

 

有时,收购虽然最终成功,但实质上是靠小业主各自减价,合起来去满足贪得无厌的打钉公司的利益。我真不明白,为何竟有传媒为这吸血鬼争取利益,他们可曾听过广大小业主的呼声。

 

因此,我虽然历来主张维护私有产权,但在考虑到社会的整体利益时,为了尽快令旧区的环境得以改善,亦认同在这个特殊情况下牺牲私有产权,前提是业主的损失应在金钱上获得足够的赔偿。现时,法例并没有要求小业主非接受收购者的开价不可,收购者在取得八成的小业主支持下,仍得透过公开拍卖,以证明他的出价能经得起市场的挑战,这种安排已相当合理。

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