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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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逆按揭是甚么?  

2010-12-22 10:25:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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按揭证券公司打算在明年推出逆按揭试验计划,希望有助解决长者业主的晚年生活问题。虽然逆按揭在一些欧美国家已经很普遍,但一般香港人都所知不多,所以我在讨论这个问题之前,有需要先讲解一下逆按揭是甚么。


香港人一般所做的按揭,是为了解决买楼时现金不足的问题。所以未买楼之前先找银行商量,希望银行能贷款填补不足之数,然后分期摊还给银行。银行为了贷款有所保障,所以要求买家预先承诺会把买得的物业抵押给银行。一旦买家没法偿还贷款,银行就可以把物业拍卖,收回所欠的本金与利息。


逆按揭则相反,它不是为不够钱买楼的人而设,而是为已供满了楼,完全拥有业权的人而设。抵押物业的人,不但不用每月供款,还可以每月向银行领取一笔定额贷款作生活费,直到用尽银行肯接受的某一个比例的抵押品价值为止。届时,银行就会把抵押品拍卖,以偿还之前积累的贷款及因此而产生的利息。


逆按揭的出现,主要是设计给拥有物业的长者,解决退休后的生活问题的。西方人缺乏孝顺与养育父母的概念,子女成长后多远走高飞,甚至不相往来。长者退休后,如果没有积蓄,生活就无以为继。但如果长者之前拥有自住物业的话,就可以把物业抵押给银行,然后每月向银行领取一定的生活开支。这样,长者的晚年就有一定的生活保障。


近年香港人口老化,而年轻一代又思想西化,不再愿意挑起养育父母的担子。据统计处的资料,香港一百二十多万的业主之中,有略多于一半已供满了楼。这种环境已令逆按揭的市场环境在香港日渐成熟。为减少老人退休后,在生活上过度依赖政府照顾,按揭证券公司于是出来作首次推动,为银行承担某部分的风险,以减少银行做逆按揭的顾虑。


逆按揭分两类,一类是终身都可领取生活费的,另一类是有年期限制的。今次按揭证券公司倡议的,就分别有分10年、15年、20年与终身领取的。人不可能知道自已还有多长日子寿命,所以长者多数会选择终身领取的方式。但这种方式会带来银行一定的风险,万一做逆按揭的长者长命,银行可能卖了的物业也不足以抵偿长者已领取的生活费。为减少银行在这方面的顾虑,按揭证券公司已承诺会为银行的损失包底。


按揭证券公司虽是半官方机构,但它是以商业运作的。它为银行所作的担保是不会动用公帑的,而是羊毛出在羊身上,由做逆按揭的长者齐齐分摊的。即是说,做逆按揭的长者,除了承担利息之外,还要付保费,代银行买保险。这种保费绝不便宜,此之所以精打细算的香港人会觉得做逆按揭可领取生活费,与抵押物业的价值不成比例,很不化算。因此,逆按揭能否在香港普及,仍是未知之数。

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