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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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额外印花税对楼市的影响  

2010-11-25 09:32:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为了遏抑楼市炒风,政府推出新措施,凡新购物业,若在两年内转让,须缴交惩罚性的额外印花费。由于税率订得十分高(半年内转让要交15%的额外印花税),令短线炒卖基本上已没法获利。因此,不难预期,只要政府不撤回这项措施,短线投机活动将会在市场上绝迹。过去政府久经辛苦的抑市努力,今次终于看到明显的成效了。

 

楼市的动力,通常来自三类需求:一是自用的需求,二是长线投资的需求,三是短线炒卖的需求。当三类需求都表现强烈的时候,楼市才能不断兴旺。现在这三类需求中少了一类——短线炒卖的需求,那原先炽热的市况自然没法维持。此之所以市场一致认为,新措施推出后,楼价非跌不可。

 

市场的这种预期,不但会阻吓炒家入市,连用家与长线投资者也会改采观望态度。所以措施推出的首个星期,楼市会非常淡静。需要套现的卖家,在这种情况下,不得不采取削价求售的脱手模式。

 

由于惩罚性的印花税最高的征收比率亦不外是15%,因此今次楼价的最高跌幅也不可能超过15%,因为卖方若果肯减价15%,已等同为下手买家承担了15%的额外印花税,买方已不用承担额外风险,觉得值得一博了。不过,愿意一次过放弃手上所有筹码的卖家只会是少数。一般而言,卖方会认为,新买家想博,也得付出一定的代价,不可能把所有的风险都交由卖方承担。如果中间落墨,15%该一人承担一半,就是分别承担7.5%。这将是打算撤退的炒家,在减价时会坚守的第一道防线。

 

他们在开价时,可能已叫平3%,在谈判过程中,可能愿意再平2%,即共平5%,但若要平超过7.5%,卖方就不会轻易退让了。这是我之前预言楼价可能会跌5%至8%的推理基础。

 

由于这项抑市的新措施只能阻吓炒家入市,而改变不了楼宇供应不足与市场闲资过剩的经济大环境。因此,即使炒家决定退市,也不会妨碍用家与长线投资者继续入市。在这种情况下,炒家想撤退不会太过困难。所以,我相信今次跌市不会愈跌愈深。当头一个阶段的恐惧过去之后,楼价应很快会找到支持点。在传媒上,我们或许会看到个别的超跌成交,跌幅可能超过10%;但整体而言,楼价的跌幅可能只有3%至5%。中原城市指数最低亦跌不过83点。

 

至于这次调整究竟会维时多久,我估计将不会超过三个月。因为,现时短线炒家占市场的比例不高,只仅两成左右。再者,他们之中会有一部分会转为长线投资;真正急于抛售的,可能数目不超过一万个,有三个月给他们撤退,应该足够。因此,我相信农历年后,楼市在价格上的调整当可完成。至于楼市的成交量,则除非政府修订政策,否则都没法重回措施公布前水平。

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