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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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收营业税无助楼市升温  

2009-12-28 14:21:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一如本欄早前所料,中央收紧内地房地产市场的政策陸续有來。日前,中央又宣布,取消去年推出的二手樓转让营业税减免措施。去年,政府为了鼓勵投资,曾一度把二手樓要交营业税的期限,由五年内转让需缴交,降低至兩年内转让才需缴交。近日,政府又再恢復原狀;即是說,五年之内再次转让的物业,都得缴交营业税,税率为成交价的5%。

 

 

这个措施,只能增加政府的财政收入,但对减少房地产市场的泡沫性却作用不大,甚至可能有反效果。

 

内地房地产市场,基本上由卖方主导。买方为了竞争(盘少客多),很多时都得迁就卖方所提出的苛刻条件。因此,交易中需付的税项大部分都是由买方承担的。新措施的用意,就是要增加买方的负担,以降低他们入市买樓的能力,希望藉此为樓市降温。

 

不过,以近期一些大城市樓价的上升速度去计,5%的营业税实在没有太大的阻吓作用。由于二手市场上好盘难求,业主经常一有客问津。就立即反价,幅度常达5%至10%,但买家有时都肯追,故加多5%的营业税,只能起一时的作用,不需半年已会被樓价的升幅抵销。因此,收营业税的实际效果,并不会令买家入市的數量大幅减少,而是增加了他们入市时的怨气。

 

另一方面,于卖方而言,他们的目标是食尽买方的购买力。他们眼見买方仍有购买力交税,就想把税款变成樓价的一部分。

这样,他们就可以把这笔钱落入自己口袋里。因此,他们会倾向延迟卖樓,待五年后避过了征税期才卖樓。届时,买家已不用交营业税,卖方就有机会加价5%,而买家也不会感到格外辛苦。

 

现时,内地的小业主都不急于放盘,迟点卖可能卖得更好价,已成了业主的普遍信念。因此,恢復征收营业税的措施一出,就会促使部分业主收盘,实质上减少了市场上可供出售的盘口,令供不应求的形势进一步惡化,令樓价的上升势变得更快。这可不是中央推出这项措施的原意。

 

其实,要为樓市降温,不能单靠阻碍买家入市,还得增加市场的供应,那施压的对象就应该是开发商。

 

向开发商施压,可从兩个方面着手。一是要他们加快建设。凡是拿了土地迟迟不开工的,便要罚款。过了期还未完成建设的,便要收回土地。这样,市场上就会有更多的新盘推出,让买家可以有多点选择。二是要促使他们减价。现时,有部分开发商,樓宇落成已超过一年,仍在待价而沽,卖不出的原因疑订价偏高。为了促使他们减价,政府可考虑对落成超过一年尚未卖出的发展商货尾征收空置税,要他们为持货付出代价。这样,他们就会主动减价,以免得不偿失。

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