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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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中央可如何遏抑楼市  

2009-12-17 10:00:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金融海啸后,中央曾一度扶持楼市,希望透过楼价的上升,去维持人们对经济前景的乐观精神,以刺激内需,减少通缩的威胁。至年中,内地的楼价已升上历史的高位,中央原先的目标基本上已达到,中央已没有必要进一步推动楼市上升,以免制造泡沫,让杜拜式的危机在中国重演。

 

然而,近月内地楼市又有过度活跃的迹象,楼价又再屡创新高。因此,市场预期中央将会推出新一轮的政策去遏抑楼市。由于中央只是想楼市不再上升,而不是想楼市掉头回落,因此中央在调较政策时会非常小心,以免落药过猛,「一收就死」。由于实体经济仍未完全恢复动力,因此中央已多次重申,宽松的货币政策不会改变。但不排除只针对性地提升楼宇的按揭利率。之前中央已提升了买第二套房的按揭利率,不排除连首次置业的按揭利率也有可能被要求提升。

 

我估计,若是楼价的升势未能自行放缓的话,中央有机会在明年第一季就开始加按揭利率,幅度不会大,但若果不见效果的话,加完还会再加,直到投机者知难而退为止。

 

前一阶段,中央曾宽免或减收一些房地产交易中的税费,但现在中央已没有必要再去刺激楼市;因此,这类优惠政策将陆续被取消,甚至会进一步提升征收比率,以增加入市的负担。

 

此外,中央还可以全面收紧银行提供按揭的成数,把买豪宅与商用物业的按揭比例降至五成,把自用物业的按揭严限在七成,全面提升入市的门坎。

 

以上的措施主要是在于压抑需求,但若果一时未见成效,中央还可以推出增加供应的措施,包括促使拿了地的发展商要尽快兴建,按批地条款把楼宇交付市场,违规者一律严加惩处。

 

此外,中央亦可加快资助性的限价房的兴建,让社会上收入较低的阶层也有机会置业,以减轻民怨。藉此,中央政府还可以调较私人市场的需求,令地产商没法奇货可居。

 

由于内地投资房地产的热潮已经形成,民间起动的力量非常庞大,政府即使有冷却措施,短期内亦不易有明显的成效。因此,我估计明年上半年,内地楼市仍会十分畅旺,楼价仍会有两成以上的升幅。在这种情况下,以上的措施将会陆续推出,而且力度会不断增强。如果到明年下半年都未见成效的话,中央甚至会指令银行减少对地产商的贷款,以逼使地产商在资金的压力下赶快推出新盘,让他们为了竞争客源,不得不自动减价。

 

内地虽行市场经济,但政府调较市场的能力依然比其它地方大。因此,我们不宜低估政府措施的效力。

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