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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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真豪宅与疑似豪宅  

2009-10-26 10:19:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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八十?代,香港私人住?单位的?成?,平均每?约有三万个;到九十?代,仍有二万七千个左右;但近?则跌至?足一万五千个,只及高峰期的一半。 

 

香港的地产发展商,大部分都是上市公司,每?都得拿出业绩向股东交代。由于现时的?成?只有高峰期的一半,如果地产商仍要有过往一样高的?润的话,就得从每个单位上赚多近一倍的?润。要做到这一点,他们只好把每个新推出的单位,都打扮成疑似豪?。

 

在香港,要把?宇打扮成豪?并?难,只要在设计上花点心思,在用?上肯出点钱就是?。香港的?价中,大部分是地价成本,建筑费占的比??高,而扮豪?只会增加建筑费,?会影响地价,对整体?价的影响?大。

 

举???,一间8,000元一呎的住??,建筑费可能?足1,500元一呎。只要把建筑费增加至3,000元一呎,就可以把单位装修至五星级大酒店一样,而?价亦可以如建筑费一样增加一倍,变成卖16,000元一呎。即使卖?到16,000元一呎,卖12,000元一呎也绝对有着?。

 

一般买?的人,往往只看到?宇的外观,而看?到?宇内藏的价值。?久前,我就曾陪同一位新?港置业的朋友四处看?。我推荐给他的是一间地积比?未用尽的旧?,将?有机会重建时会很值钱。但他却嫌这个单位日久失修,外观已很残旧,看中?一个新?盘的示范单位。

 

内地人从未?过这么豪华的单位,处处都用最上等的材?(云石、水晶、实木)精雕细琢,还配置最新的电子设备与顶尖牌子的洁具与厨柜,自然对这个单位一?钟情。他嚷着就?即?订,我?我的意?已讲过多次,也就??再去阻止。他又?是花?起,既然他喜欢,就让他去买吧。

 

其实?只内地人会有这样的选择,香港人也会买这?外观讨好,但价钱偏高的单位,否则地产商怎会花这么多的工本去建示范单位?很多人都误以为,外观漂?一倍的物业,就应该值多一倍的价钱。

 

其实,这个观?是错误的。物业的价值?自?个组成部分,一个?自地价,一个?自建筑费。在香港,即使是普通?,地价也占去?价的一半以上;豪?的地价?可以占?价的七至八成。因此,我们买?主要是买地段,而?是买建筑。地价有机会升值,而建筑则是注定要折旧的。

 

豪?之所以有价,是因为它座?在人人都认同的豪?区,而?在于它的装修与用?。后者花费?多,用在甚么地区的?宇都可以,但豪?区的形成,需?史时间,才能变成众人脑海?的成?。没有这种共?的豪?,其重售价值一定会因时间而递减。

 

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